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一、征税范围问题
（一）征税范围的一般问题
1、土地增值税的征税范围包括哪些？
（二）征税范围的特殊问题
2、 合作建房是否需要缴纳土地增值税？
3、母公司将出让方式的取得的国有工业用地，转让到子公司名下（成立了房地产企业并变更为商业用地），但未办理土地使用权证变更手续，取得的土地转让收入是否需要缴纳土地增值税？
4、开发房地产对外投资如何缴土地增值税？
5、房地产企业以土地投资如何纳税？
6、土地使用权被分成两部分后，是否需要缴纳土地增值税？
7、 企业合并土地增值税?
8、工业用地上建造厂房，建造的房产用于出租，是否征土地增值税？
9、土地置换中，双方等价交换，即均不涉及支付补价，是否缴纳土地增值税？其他税种该如何缴纳？
二、预征问题
10、纳税人开发不同类型的房地产的，应当按照项目涉及的商品房类型确认所适用土地增值税的预征率。企业应如何界定房地产类型？
三、清算单位确定问题
11、怎样确定土地增值税的纳税义务人？
12、房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？
13、土地增值税清算时各类项目如何分别计算增值额？
四、收入确认问题
14、房地产企业在土地增值税清算时，未开票的房产应如何确认收入？
（一）代收费用
15、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处里，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？
16、转让人防设施如何进行税务处理？
17、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？
18、转让地下建筑物产权是否缴纳土地增值税？
19、无产权的储藏室销售收入是否计入土地增值税清算收入？
20、纳税人将境内不动产转让给境外企业，以分期收款形式取得外币收入，在计算缴纳土地增值税时，如何折算人民币？
（二）视同销售
21、房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收入，计算土地增值税时收入如何确定？
22、房地产开发企业进行土地增值税清算时，非直接销售和自用房地产的收入如何确定？
23、拆迁原址重建的房产，其收入如何确认？
24、房地产企业将建造的别墅赠送给广告代言人，是否需要缴纳土地增值税？
五、扣除项目问题
（一）取得土地支付的金额
25、取得土地使用权所支付的金额包括哪些范围？
26、一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？
27、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
28、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费是否可以计算土地增值税时扣除？
29、房地产开发企业按"以地补路"的方式取得土地，但是该单位支付修路款时，取得的是政府部门财政收据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？
30、对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
31、国有划拨土地，对外有偿转让时是否先交纳土地出让金？
32、股东投入的土地在计算土地增值税时如何扣除？
33、子公司计算缴纳土地增值税时能否扣除母公司土地价款？
34、地下车位是否分摊土地成本？
35、返还款或奖励款土地增值税如何处理？
（二）房地产开发成本
36、问：房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？
37、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？
38、装修费用能否加计扣除需区别而论？
39、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？
40、房地产企业支付给业主的延期交房违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？
41、房地产企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发成本扣除？
42、房地产开发企业开发的楼盘地下车库两证齐全，在土地增值税清算时，相关成本是否允许扣除？
43、房地产企业开发成本支出中已取得的合同及发票，截至土地增值税清算日尚未付款的部分，是否可以作为土地增值税的开发成本予以扣除？
（三）房地产开发费用
44、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除？
45、如何确定金融机构同类、同期贷款利率标准？
46、房产公司无借款时，土地增值税如何扣除利息？
47、临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？
（四）加计扣除
48、销售房地产时代收的费用可否在计税前扣除，并作为加计20％扣除的基数 ？
49、我单位06年购置了工业用房，一直闲置未用，现企业破产需要转让房产，是否可以以购房发票原值视同房地产开发成本加计20%扣除？
（五）与转让房地产有关的税金
50、计算房地产转让的增值额时是否可扣除已缴纳的印花税？
51、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？
52、土地增值税清算时规定可以扣除的"与转让房地产有关的税金"，是否包括"地方教育附加"？
53、房地产开发项目未竣工中途转让的，其成本是否允许加计扣除？
六、增值额计算问题
54、如何确定土地增值税的计税依据？
55、用不动产抵债的土地增值税计税依据？
56、土地增值税清算时各类项目如何分别计算增值额？
57、房地产开发公司开发一幢商住楼，有普通住宅和非普通住宅，计算土地增值税时是否需分开核算？
七、适用税率问题
58、土地增值税的适用税率是怎样规定的？
八、应纳税额计算问题
59、怎样计算土地增值税应纳税额？
60、转让土地的土地增值税如何计算？
九、核定征收问题
十、已清算项目后续销售问题
61房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？
62、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？
63、清算后补缴的土地增值税是否加收滞纳金？
十一、旧房转让问题
64、旧房转让时采取评估价确认原值的方法，期间发生的评估费用，能否在计税时扣除？
65、纳税人转让旧房时，持有期间从何时计起？
66、对纳税人转让旧房的，规定在计算土地增值税时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目金额，2005年10月购买的房产在2010年6月出售，在加计扣除时应按几年计算？
67、企业转让旧房及建筑物，缴纳的土地增值税扣除项目中是否可以包含购房时缴纳的契税？
十二、减免税问题
68、土地增值税有哪些优惠政策？
69、房产"赠与"的免税范围有哪些？
70、个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？
71、个人销售住宅是否征免土地增值税？
72、单位将土地使用权归还政府，取得的收入是否征收土地增值税？
十三、纳税申报问题
73、纳税人转让房地产何时需办理土地增值税纳税申报？
十四、土地增值税的清算期限
十五、实务案例
案例1：直接转让土地使用权的土地增值税清算
案例2：出售旧房的土地增值税清算—按评估价
案例3：出售旧房的土地增值税清算—按购房发票
案例4：房地产公司出售新建房屋的土地增值税清算
十六、土地增值税纳税申报表的如何填写
（一）征税范围的一般问题
1、土地增值税的征税范围包括哪些？
（二）征税范围的特殊问题
2、 合作建房是否需要缴纳土地增值税？
3、母公司将出让方式的取得的国有工业用地，转让到子公司名下（成立了房地产企业并变更为商业用地），但未办理土地使用权证变更手续，取得的土地转让收入是否需要缴纳土地增值税？
4、开发房地产对外投资如何缴土地增值税？
5、房地产企业以土地投资如何纳税？
6、土地使用权被分成两部分后，是否需要缴纳土地增值税？
7、 企业合并土地增值税?
8、工业用地上建造厂房，建造的房产用于出租，是否征土地增值税？
9、土地置换中，双方等价交换，即均不涉及支付补价，是否缴纳土地增值税？其他税种该如何缴纳？
二、预征问题
10、纳税人开发不同类型的房地产的，应当按照项目涉及的商品房类型确认所适用土地增值税的预征率。企业应如何界定房地产类型？
三、清算单位确定问题
11、怎样确定土地增值税的纳税义务人？
12、房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？
13、土地增值税清算时各类项目如何分别计算增值额？
四、收入确认问题
14、房地产企业在土地增值税清算时，未开票的房产应如何确认收入？
（一）代收费用
15、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处里，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？
16、转让人防设施如何进行税务处理？
17、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？
18、转让地下建筑物产权是否缴纳土地增值税？
19、无产权的储藏室销售收入是否计入土地增值税清算收入？
20、纳税人将境内不动产转让给境外企业，以分期收款形式取得外币收入，在计算缴纳土地增值税时，如何折算人民币？
（二）视同销售
21、房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收入，计算土地增值税时收入如何确定？
22、房地产开发企业进行土地增值税清算时，非直接销售和自用房地产的收入如何确定？
23、拆迁原址重建的房产，其收入如何确认？
24、房地产企业将建造的别墅赠送给广告代言人，是否需要缴纳土地增值税？
五、扣除项目问题
（一）取得土地支付的金额
25、取得土地使用权所支付的金额包括哪些范围？
26、一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？
27、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
28、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费是否可以计算土地增值税时扣除？
29、房地产开发企业按"以地补路"的方式取得土地，但是该单位支付修路款时，取得的是政府部门财政收据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？
30、对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
31、国有划拨土地，对外有偿转让时是否先交纳土地出让金？
32、股东投入的土地在计算土地增值税时如何扣除？
33、子公司计算缴纳土地增值税时能否扣除母公司土地价款？
34、地下车位是否分摊土地成本？
35、返还款或奖励款土地增值税如何处理？
（二）房地产开发成本
36、问：房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？
37、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？
38、装修费用能否加计扣除需区别而论？
39、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？
40、房地产企业支付给业主的延期交房违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？
41、房地产企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发成本扣除？
42、房地产开发企业开发的楼盘地下车库两证齐全，在土地增值税清算时，相关成本是否允许扣除？
43、房地产企业开发成本支出中已取得的合同及发票，截至土地增值税清算日尚未付款的部分，是否可以作为土地增值税的开发成本予以扣除？
（三）房地产开发费用
44、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除？
45、如何确定金融机构同类、同期贷款利率标准？
46、房产公司无借款时，土地增值税如何扣除利息？
47、临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？
（四）加计扣除
48、销售房地产时代收的费用可否在计税前扣除，并作为加计20％扣除的基数 ？
49、我单位06年购置了工业用房，一直闲置未用，现企业破产需要转让房产，是否可以以购房发票原值视同房地产开发成本加计20%扣除？
（五）与转让房地产有关的税金
50、计算房地产转让的增值额时是否可扣除已缴纳的印花税？
51、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？
52、土地增值税清算时规定可以扣除的"与转让房地产有关的税金"，是否包括"地方教育附加"？
53、房地产开发项目未竣工中途转让的，其成本是否允许加计扣除？
六、增值额计算问题
54、如何确定土地增值税的计税依据？
55、用不动产抵债的土地增值税计税依据？
56、土地增值税清算时各类项目如何分别计算增值额？
57、房地产开发公司开发一幢商住楼，有普通住宅和非普通住宅，计算土地增值税时是否需分开核算？
七、适用税率问题
58、土地增值税的适用税率是怎样规定的？
八、应纳税额计算问题
59、怎样计算土地增值税应纳税额？
60、转让土地的土地增值税如何计算？
九、核定征收问题
十、已清算项目后续销售问题
61房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？
62、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？
63、清算后补缴的土地增值税是否加收滞纳金？
十一、旧房转让问题
64、旧房转让时采取评估价确认原值的方法，期间发生的评估费用，能否在计税时扣除？
65、纳税人转让旧房时，持有期间从何时计起？
66、对纳税人转让旧房的，规定在计算土地增值税时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目金额，2005年10月购买的房产在2010年6月出售，在加计扣除时应按几年计算？
67、企业转让旧房及建筑物，缴纳的土地增值税扣除项目中是否可以包含购房时缴纳的契税？
十二、减免税问题
68、土地增值税有哪些优惠政策？
69、房产"赠与"的免税范围有哪些？
70、个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？
71、个人销售住宅是否征免土地增值税？
72、单位将土地使用权归还政府，取得的收入是否征收土地增值税？
十三、纳税申报问题
73、纳税人转让房地产何时需办理土地增值税纳税申报？
十四、土地增值税的清算期限
十五、实务案例
案例1：直接转让土地使用权的土地增值税清算
案例2：出售旧房的土地增值税清算—按评估价
案例3：出售旧房的土地增值税清算—按购房发票
案例4：房地产公司出售新建房屋的土地增值税清算
十六、土地增值税纳税申报表的如何填写
教师简介
杨宝良
注册会计师、注册税务师，负责大中型企业和上市公司审计工作，从事过企业财务、税务等工作；具有丰富的税收实际操作与应用经验；尤其是房地产税收政策、房地产开发业务、房地产会计核算、土地增值税清算及企业所得税汇算清缴。
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