关注二手房土地增值税开征房价上涨压力增加？

相关政策依据

　　北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知（京地税地[200
6]456号）
　　财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）
　　财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税[2006]
141号）

北京房价增长情况

　　11月13日，国家发改委和国家统计局公布了10月份70个大中城市房屋价格走势。该统计显示，北京市新建商品住房(一手房)同比上涨了10.7%，涨幅位居各大城市首位，二手住房同比上涨了10.2%，位居第三位。
　　10月北京二手商品房挂牌均价为8415元/平米，二手商品房价仍在高位运行。
　　10月环比9月份，在各监测区域中，除东城区和丰台区二手商品房报价微有下调，降幅分别为5.35%和0.83%，其他各监测区域均出现报价稳中上涨现象，其中，崇文区涨幅最高，达4.76%。
　　今年1-10月，北京二手商品房报价指数已累计上涨了约35个点。
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编者按：自去年下半年开始，国家针对房地产市场的调控政策密集出台，从“国八条”到“国六条”，从九部委“十五条意见”到北京征收“土地增值税”，密集的政策给房地产市场带来的是什么呢？
　　二手房市场整体低迷，租赁市场相对火暴，政策在打压投资性和投机性交易需求的同时，正常交易需求成了“刀下鬼”，一刀切的政策没有起到应有的作用，注重需求调节的政策没有调动起有效供给的增加，房产结构性和总体供需矛盾没有得到缓解，房价上涨的压力依然存在，是否国家在房价上的调控以失败告终呢？

北京二手房转让开征土地增值税

11月14日，北京地税局出台新政，明确提出从12月1日起开征二手房交易环节土地增值税，凡将非普通住宅持有5年之内转让的售房人均需缴纳该税种。　　目前北京对普通住宅的认定是同时满足三项条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成
交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。基本上免征土地增值税。详细进入>>> 相关新闻：二手房交易土地增值税或全国开征可能助推房价　　　　　从严征收普通宅土地增值税允许上浮两成被取消

建设部等九部委系列税收政的调控效果

　　从去年下半年的国八条，到今年初的国六条，到现在的土地增值税政策，二手房交易中所有涉税项目都已经到齐了，在每个政策出台之前，人们都在翘首盼望政策能够发挥作用，特别是以税收政

策为代表的市场化政策手段，但一次次的事实证实，这样的税收政策其实是没有什么效用的。
　　虽然政策已经全部出台，国家对房地产市场宏观调控的决心已经十分明显，但房价依然在我行我素的上涨。以北京为例，据相关数据显示，到今年十月份为止，北京房价同比上升10%以上。此次土地增值税政策的出台，笔者并不抱有什么希望，那么是什么原因导致上述结果，进而预示了土地增值税政策的结局呢？
相关文章：系列房产税收政策大盘点房价调控失效症结在哪

土地增值税对市场的影响

　　虽然土地增值税政策将由12月1日起正式执行，但是在政策下发后的短短几天当中，北京二手房市场已经呈现出小幅波动趋势。“我爱我家”统计，三居室以上的大户型二手商品房，房源登记量有所下降，降幅23%；客户需求量下降24%，成交量上升33%；而小户型房屋与政策下发前相比较保持平稳走势。
相关文章：土地增值税有如重磅炸弹令二手房市场再起波澜

新政非普通住宅的影响

新政对普通住宅的影响

　　受新税影响的五年内二手商品房过户量增加了23%，其中140平方米以上非普通住宅过户量占到30%左右。同时，各门店咨询量也上涨了32%。此外，“我爱我家”提供的统计数据显示，三居室以上的大户型二手商品房，房源登记量有所下降，降幅23%，客户需求量下降24%，成交量上升33%。
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　　对于居民的普通住宅，土地增值税新政依然坚持了《土地增值税暂行条例》中的优惠政策，居民在转让普通住宅的交易环节仍然免征土地增值税。
　　北京的土地增值税新政主要针对非普通住宅，对居民持有的普通住宅影响不大。但考虑到投资非普通住宅和普通住宅的边缘性人群，新政会对其投资选择产生一定影响，但总体来讲影响是不大的。
相关文章：土地增值税强征普通住宅影响不大

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什么是土地增值税

　　土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。我国于1994年颁布了《土地增值税暂行条例》，之后又出台了《土地增值税暂行条例实施细则》。

土地增值税的纳税人

　　转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税义务人，应当按照《条例》的规定缴纳土地增值税。

土地增值税对个人的优惠

　　作为个人所购房产，如果仅作为居住使用，就不用缴纳土地增值税；只有再转让、经营此房并获得相当标准以上增值收入时，才有必要缴纳土地增值税。具体规定请按照最新调整。

如何计算土地增值税

　　土地增值税的征收采用的是四级超额累进税率。计税的办法是：增值额未超过原购入房产价50%的，税率为增值收入的30%；超过购入价50%，但未超过100%的，税率为40%；增值额超过100%，未超过200%的，税率为50%；增值额超过200%的，税率为60%。

土地增值税征收方式

　　第一，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额包括，取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。
　　第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值）等费用。
　　第三，对既不能够提供购房发票证明、又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

新政将会对房价产生什么影响

　　土地增值税新政仍然是房产交易环节的税收，是偏重于房产需求管理的政策，和之前的营

业税政策和个人所得税政策是属于同一个类型的政策，对供给调节的无力决定了政策调节是乏力的。
　　在总体供求矛盾的情况下，税收新政的出台只能加大房价上涨的压力。
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房产税收政策的成功之处

　　虽然房产交易税收政策没有缓解房产供求结构性矛盾，在总体供需悬殊的情况下，税收政策没有达到降低房价的目的，反而打击了正常的房产交易需求，二手房市场从九部委新政后一直处于冷清的状态，房价仍然在小幅上涨。
　　但市场的冷清缓解投资性和投机性交易，减少了外资流入的冲动，为国家中长期政策效用的发挥赢得了宝贵的时间，我们期待长期政策发挥威力。