税务师《税法二》预习知识点：房产税计税依据、应纳税额计算

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知识点：房产税计税依据、应纳税额计算

·计税依据

1.自用：房产计税余值

房产原值一次减除10%～30%后的余值计缴，各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定

（1）房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算；未按国家会计制度规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。

（2）房产原值包括与房屋不可分割的附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网，照明线从进线盒联接管算起

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；

对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

（5）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税：

房产用途	应税房产原值	应纳税额
工业用途房产	房屋原价的50%～60%	应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%
商业和其他用途房产	房屋原价的70%～80%	应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%

 √房屋原值折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定

√对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税

（7）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价

（8）产权出典的房产，由承典人按余值缴纳房产税。

2.出租：租金收入

√以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定租金标准，依率计征

√对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税

√出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税

3.投资联营及融资租赁房产的计税依据

（1）投资联营的房产，房产税计税依据应区别对待

√参与投资利润分红，共担经营风险的，以房产余值作为计税依据计征房产税

√收取固定收入，不承担经营风险，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税

（2）融资租赁房屋

√依照房产余值缴纳房产税；

√融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税

4.居民住宅区内业主共有的经营性房地产

√由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税

√自营的：按房产余值计税；

√没有原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关核定

出租的：按租金收入计税。

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