资产评估师《建筑工程》知识点：假设开发法的操作步骤

2015/03/30　　来源: 正保会计网校　　字体：大小　　打印

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　　知识点：假设开发法的操作步骤

　　（一）调查房地产的基本情况

　　（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式

　　（三）预测房地产售价

　　1.出售的，采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

　　2.出租的，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。

　　估计以下要点：单位建筑面积月租金或年租金、房地产出租费用水平、房地产还原利率、可出租的净面积。

　　（四）估算各项成本费用

建筑成本费用	比较法	通过当地同类建筑物当前平均的或一般建造费用预算，或建筑工程概预算方法。
估算专业费用	建造费的一定比率	建筑设计费、工程概预算费用等。
确定开发建设工期，估算预付资本利息	取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时期。	利息包括建造费用的利息、土地资本的利息。预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等，即使是自有资金，也要计算年利息。
税金	建成后房地产总价的一定比例	营业税、印花税、契税等。
开发完成后的房地产租售费用	房地产总价或租金的一定比例计算	建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费、一般以房地产总价或租金的一定比例计算。

　　【利息的计算】

　　预付地价款的利息额应以全部预付的价款按整个开发建设工期计算。

　　开发费、专业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。

　　若有分年度投入数据，则可进一步细化。如建造期两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等。

　　开发费、专业费在建设竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。

　　（五）确定开发商的合理利润

　　开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例计算。

　　计算基数：

　　投资回报利润率：一般为地价、开发费和专业费三项。

　　销售利润率：一般为房地产售价。

　　（六）估算待估对象价值

　　在运用公式求取待估对象价值时需注意待估对象所对应的时点。

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