资产评估师《资产评估》复习资料：年金资本化法
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知识点：年金资本化法
年金资本化法是将被评估的森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按适当的资本化率求出资产的价值。
年金资本化法主要用于地租收益稳定且明确的林地资产评估以及把林木和林地作为一个整体的异龄林永续经营前提下的资源资产评估。
（1）林木评估的年金资本化法。这一方法是将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的效益，按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法。其计算公式为：
En＝A/P （4－8）
En——林木资产的评估值
A——年平均纯收益（扣除地租）；
P——投资收益率（根据当地营林平均收益状况具体确定）。
年金资本化法应用的前提是假设资产的经营期和收益期是无限期地永续经营，且每年的收益稳定。此种方法计算简单，所需要确定的只有两个因素，年平均纯收益和投资收益率。但在应用过程中要注意，年平均纯收益测算的准确性和投资收益率的科学性。
（2）林地使用权年金资本化法。年金资本化法又叫做地租资本化法，是将被评估林地资产每年相对稳定的地租收益作为资本投资收益，按适当的投资收益率估算林地评估值的方法。其计算公式为：
Bu＝R/P （4－9）
Bu——林地平均值；
R——林地平均地租收益；
P——投资收益率；
当林地使用权为有限期时，其公式在年金资本化法的基础上进行年期修正：
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