2014年注评《资产评估》预习：《国际评估准则》中的基本概念

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知识点：《国际评估准则》中的基本概念

1.与资产相关的概念。

（1）不动产与不动产权

不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产是实物形态的、有形的“物体”，可以看得见、摸得着。

《国际评估准则》中将不动产所有权称为“不动产权”。不动产权是指包含在不动产中的各种权利，通常由独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权证书、租约等正式文件。

不动产权是一个非实物性的法律概念，而不动产指的是不动产物理实体。

与不动产所有权相关的权利很多，包括使用权、占有权、进入权、转让权、租赁权、遗赠权、赠送权等以及选择行使或不行使上述任何一个或几个权利的权利。

（2）动产与动产权

不动产之外的资产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产。这些资产不是永久性地附着于不动产，通常具有可移动性。动产所有权称为“动产权”。

（3）财产

是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。

（4）资产

　资产在一般意义上往往用来表示不动产、动产或两者全称

2.资产评估的经济概念

即从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。

3.折旧概念

资产评估中的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分（评估中的折旧）依其产生原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值。

会计上的“折旧”概念是指会计师根据历史成本原则做出的对资产原始成本的一种摊销，而并不考虑这种摊销是否与实际情况相符。

折旧在评估和会计上最重要的区别在于，对评估师而言，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场状况；而会计上的“应计折旧”则与会计原则有关，并不反映市场状况。

4.市场、成本、价格和价值概念

《国际评估准则》指出价格和成本是事实，而价值是对资产在一定条件下应当进行交易的价格的估计额。

市场是买方和卖方之间在价格机制作用下就商品和服务进行交易的体系

成本是与生产相关的概念，是为商品或服务所支付的货币数额，或者是生产商品、提供服务所需要的货币数额。

一般情况下，价格反映出在特定条件下特定的买方和（或）卖方对商品或服务价值的认可。

价值是个经济概念，价值并不是事实，只是根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务进行交易时最可能形成的价格的估计额。价值的经济概念反映了在价值的有效日期（基准日），市场（而不是特定买方或卖方）对于某人由于拥有某商品或接受某服务而具有的利益的评判。

5.最高最佳使用

又称为最大最优用途，指对某项资产而言，实际可能的、经合理证明的、法律允许的、财务上可行的并能实现该被评估资产最大价值的最可能用途。

最佳用途概念是市场价值评估的一个组成部分。虽然最佳用途概念并没有出现在《国际评估准则》市场价值的定义中，但评估师在进行市场价值评估时，应当结合相关资料分析被评估资产的最佳用途，并在此基础上评估资产的价值。

6.价值类型

（1）三种价值类型

第一类是指在一个自由、公开市场，一项假设交易最可能的价格。如市场价值。

第二类是指一个人或一个实体由于拥有一项资产而得到的利益。这一价值是针对该个人或实体的，并且与一般市场参与者无关。如投资价值和特殊价值。

第三类是指两个特定交易方为一项资产可能交易达成的合理价格。尽管交易双方之间可能没有关联且公平协商，但该项资产未必暴露在市场上，达成的价格可能反应交易双方拥有该项资产获得的特定优势或劣势，而不反应整体市场情况。如国际评估准则中所定义的公允价值。

（2）市场价值

国际评估准则对市场价值的定义如下：

市场价值是指，自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常市场营销后达成的非关联交易中某项资产应当交换价值的估计数额，当事方应当各自精明、理性行事且未受强迫。

定义中各要件内涵如下：

第一，估计的数额，指资产在非关联市场交易支付的价格。市场价值是评估基准日市场上能够合理地取得的符合市场价值定义的最可能价格，是卖方能够合理获取的最好售价，也是买方能够合理取得的最有利价格。该估计特别扣除了被特殊条款或情况抬高或降低的估计价格，例如：非典型融资、售后租回安排、相关销售人员给予的优惠，或特殊价值因素。

第二，应当交换，指资产价值是一个估计金额，而不是事先确定的金额或实际销售的价格。它是满足评估基准日市场价值定义的所有要素的一个交易价格。

第三，评估基准日，要求该估值仅限于一个规定的具体时间。由于市场和市场条件可能会发生变化，评估值在下一个时点可能就会变成错误的或不适当的。估值金额反映的是有效评估基准日的真实市场状态和情况，而不是在一个过去的时点或将来的时点。定义还假设了价格没有任何变化情况下，交换和销售合同同时完成。

第四，自愿买方，指一个有动机而非被迫的买方。这个买方既不是过度渴望要买，也不是任何价位都要买。这个买方还要根据当前市场现实和当前市场预期去购买，而不是根据不可描绘的或不能预期退出的想象中的或虚拟的市场。假设的买方不会高于市场要求去支付。当前资产拥有者包含在构成“市场”的参与者当中。

第五，自愿卖方。既不过度渴望也未被强迫以任何价格出售，也不准备坚持当前市场认为不合理价格。在适当市场营销后自愿卖方的动机，是以市场条款按可得到的最佳价格出售资产，不论该价格结果如何。实际资产拥有者的真实情况不是这里要考虑的，因为这个自愿卖方是一个假设的拥有者。

第六，非关联交易，指交易方之间没有特定的或特殊的关系，如：母与子公司，或出租方与承租方。这些特殊关系可能使价格水平反映市场特征，或者由于特殊的价值因素被抬高，以市场价值的交易假设是不相关联的双方的独立行为。

第七，正常的市场营销，指根据市场价值定义，该项资产以最适当的方式在市场上展示且能合理取得最佳价格。其销售方法被认为是在卖方市场上得到的最佳价格的、最适当的方法。市场上展示的时间长度不是一个固定期间，而会因资产类型和市场条件的不同而发生变化。唯一的标准是，必须有充分的时间去吸引足够多的市场参与者关注该资产。展示期间发生在评估基准日之前。

第八，当事方应当各自精明、理性行事，指假设自愿买方与自愿卖方能够合理地知晓于评估基准日时该项资产的性质和特征、真实的和潜在的使用状况以及市场状况。还进一步假设各方会使用掌握的知识，理性地寻求对自身交易地位最有利的价格。谨慎性是根据评估基准日的市场状况衡量的，而不是其后某时点事后的利益评定。例如：在一个价格下跌的市场，卖方以低于之前市场价格水平的价格出售资产未必是不理性的。在这种情形下，像市场中改变价格的其他交易方一样，理性的买方或卖方将根据当时可得的最佳市场信息去行事。

第九，不受任何强迫，指各方都有动机去从事该项交易。任何一方都不是被迫地或被过分强制地完成该项交易。

市场价值概念假定在公开的竞争性市场经协商达成的价格，市场上的参与者都是行为自由的。资产的市场价值将反映其最佳用途。

（3）投资价值

投资价值是一项资产对于其拥有者或预期拥有者实现个人投资或经营目的所体现的价值。投资价值是企业实体特有的价值类型。

投资价值反映了被评估实体的具体情况和财务目标，经常被用于衡量投资效果，资产的投资价值与市场价值之间的区别提供了买方和卖方进入市场的动机。

（4）公允价值

公允价值是一项资产或负债在熟悉情况的自愿方之间转让的估计价格，它反映了交易方各自的利益。

国际财务报告准则中公允价值与国际评估准则中的市场价值一致。

国际评估准则中的公允价值是比市场价值更具广泛性的概念。公允价值需要考虑两个既定交易方分别从交易中获取的有利或不利后评估价格的公允性。这种价值类型常见于法庭文件。而市场价值通常需要忽略对市场参与者不适用的任何有利因素。

（5）特殊价值

特殊价值是反映某项资产的特定属性仅对某个特殊购买方具有价值的一个金额。特殊购买方是指由于持有一项特定资产得到益处，而得到该项资产特殊价值的买方，该特殊价值对市场中其他买方可能不适用。

当一项资产的属性对特殊购买方比其他买方更具吸引力时就产生了特殊价值。这些属性可能包括该项资产在物理上的、地理上的、经济上的或法律上的特征。

市场价值需要忽略特殊价值的任何因素，因为在任一给定日期只假设了有一个自愿买方，但不是特定的自愿买方。

（6）协同价值

指由于两项或两项以上资产或权益合并后的价值超过单项价值之和而产生的价值增加因素。

如果协同只对某个特定买方是可行的，那么就是一个特殊价值的例子。

协同价值不是一种价值类型，只是价值的一个因素。

7.评估方法

成本法、市场法和收益法是资产评估中最常用的三种基本评估方法。无论评估资产的市场价值还是市场价值以外的价值，评估师都需要根据项目具体情况恰当地选择评估方法。在选择评估方法时，评估师应当考虑三种基本评估方法在具体项目中的适用性，采用多种评估方法时，应当分析、调整运用多种评估方法得出的评估结论，确定最终评估结果。