2014年注评《资产评估》预习：资产评估在房地产评估中的应用

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知识点：资产评估在投资性房地产评估中的应用

（一）投资性房地产与公允价值计量

1.含义及构成

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.会计计量规定

在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

②企业能从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。

（二）投资性房地产评估中的评估对象

1.投资性房地产的具体范围包括

（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

2.下列不属于投资性房地产

（1）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理

能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（2）自用房地产

（3）作为存货的房地产

【注意】

在评估实务中，存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产（土地使用权）、存货和投资性房地产。

例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，其余楼层均为普通住宅，在这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。

需要注意的是，投资性房地产通常附带有租约，业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益，因而在进行评估的时候，评估对象应为附带有租约的房地产。

（三）地产的评估方法及评估参数

在实务中，投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。

3.收益乘数法（属于市场法）

（1）收益的确定

4.现金流折现法（收益法）

5.租期及回收金额折现法（Term＆Reversion，“T&R”）（现金流折现法的简化形式）

投资性房地产通常附带有租约，由于在评估时，租约合同已经签订，所以可能会使房地产的租金水平偏离市场实际情况，从而影响到房地产的公允价值。因此，在评估时，需要对被估房地产租期内的收益情况加以单独考虑，在评估中体现为对租约期内外的收益分别进行资本化来得到最终价值。