2014注册资产评估师《资产评估》预习：房地产价格的影响因素

第五章

　　知识点八：房地产价格的影响因素

　　影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。

　　（一）一般因素

　　主要包括经济因素（3）

　　社会因素（5）

　　行政因素（5）

　　和心理因素等。

　　（二）区域因素（06年单选）

　　1.商服繁华因素

　　这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。

　　2.道路通达因素

　　这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。

　　3.交通便捷因素

　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。

　　4.城市设施状况因素

　　（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。

　　（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。

　　（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。

　　5.环境状况因素

　　（三）个别因素

　　1.土地的个别因素

　　（1）区位因素。

　　区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。

　　（2）面积因素、宽度因素、深度因素。

　　一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。

　　（3）形状因素。

　　形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。

　　（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。

　　一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。

　　（5）容积率因素。

　　容积率越大，地价越高；容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。

　　（6）用途因素。

　　一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。

　　（7）土地使用年期因素。

　　在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。

　　2.建筑物的个别因素。

　　（1）面积、结构、材料等。

　　（2）设计、设备等是否良好。

　　（3）施工质量。

　　（4）法律限制。

　　（5）建筑物是否与周围环境相协调。