2014注册资产评估师考试《资产评估》预习：应用举例

第五章

　　知识点十三：应用举例

　　【教材例题5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右。

　　【要求】评估该宗土地的收益价值。

　　[答疑编号6150050301]

　　【正确答案】

　　【教材例题5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若：（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。

　　【要求】分别评估两情况下2006年初的房地产价值。

　　【正确答案】

　　（1）P＝50/5%＋1/（5%）2＝1400（万元）

　　（2）P＝50/（5%-1%）＝1250（万元）

　　【教材例题5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。

　　另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

　　【要求】根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。

　　土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回

　　【正确答案】

　　1.选定评估方法

　　该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

　　2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。

　　总收益应该为客观收益而不是实际收益。

　　年总收益＝50×12×900×（1-10%）＝486000（元）

　　3.计算总费用。

　　（1）年管理费＝486000×3.5%＝17010（元）

　　（2）年维修费＝2500×900×1.5%＝33750（元）

　　（3）年税金＝20×900＝18000（元）

　　（4）年保险费＝2500×900×0.2%＝4500（元）

　　年总费用＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）

　　＝17010＋33750＋18000＋4500＝73260（元）

　　4.计算房地产净收益。

　　年房地产净收益＝年总收益-年总费用

　　＝486000-73260＝412740（元）

　　5.计算房屋净收益。

　　（1）计算年贬值额

　　年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2＝48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。

　　年贬值额＝建筑物重置价/使用年限＝（2500×900）/48＝46875（元）

　　（2）计算房屋现值。

　　房屋现值＝房屋重置价-年贬值额×已使用年数

　　＝2500×900-46875×4＝2062500（元）

　　（3）计算房屋净收益（房屋收益年期为44年）

　　房屋净收益＝房屋现值2062500/【P/A，8%，44】＝170778（元）

　　6.计算土地净收益。

　　土地年净收益＝年房地产净收益-房屋年净收益

　　＝412740-170778＝241962（元）

　　7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6＝44（年）。

　　＝241962×（P/A，7%，44）

　　＝3280499（元）

　　单价＝3280499/500＝6561（元/平方米）

　　8.评估结果

　　本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3280499元，单价为每平方米6561元。