2014注册资产评估师考试《资产评估》预习：市场法操作步骤

2013/10/21　　来源: 正保会计网校　　字体：大小　　打印

第五章

　　知识点十七：操作步骤

　　（一）收集交易资料

　　（二）可比交易案例确定

　　（三）因素修正

　　1.交易情况修正

　　（1）需要修正的情形

　　①有特殊利害关系的经济主体间的交易；

　　②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型

　　③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

　　④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

　　⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

　　不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。

　　2.交易日期修正

　　房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行日期修正的公式如下：

　　提示：

　　①书上例题【5－5】，说每月上涨1％，实质上指的是每月环比价格变动指数

　　②交易日期修正还是看前面讲过的物价指数法的有关内容（教材36页）

　　③关注教材40页交易日期修正的说法，物价变化“平均每月上涨1％”

　　3.容积率修正

　　容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。

　　注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比

　　【教材例题5－6】某城市某用途土地容积率修正系数见表5－2

　　表5－2　容积率修正系数表

容积率	0.1	0.4	0.7	1.0	1.1	1.3	1.7	2.0	2.1	2.5
修正系数	0.5	0.6	0.8	1.0	1.1	1.2	1.6	1.8	1.9	2.1

　　如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：

　　【正确答案】

　　4.土地使用年期修正。

　　【教材例题5－7】若选择的比较案例成交地价为每平方米 1000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8％，则年期修正如下：

　　【正确答案】土地使用年期修正后的地价

　　5.房地产状况因素修正

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