2014注册资产评估师考试《资产评估》预习：市场法应用举例

第五章

　　知识点十八：应用举例

　　【教材例题5－8】有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地，具体情况如下：

　　上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市2007年的地价指数表为：

　　另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

　　试根据以上条件，评估该宗地2007年7月的价值。

　　【正确答案】

　　1.建立容积率地价指数表。

　　2.案例修正计算。

　　评估价值＝参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数

　　以上数值结果单位均为（元/平方米）

　　3.评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。

　　其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。

　　因此，待估宗地G的评估结果为：

　　（620＋627＋623＋638＋633）÷5＝628（元/平方米）

　　提示：学习这里的时候大家同时对比学习第二章的【例2－7】

　　【例5.综合题】（2004年考题）有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：

　　上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：

　　表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

　　试根据以上条件，回答下列问题：

　　1.为什么要进行交易情况修正？

　　2.在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？

　　3.根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

　　（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）

　　【正确答案】

　　1.房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：

　　（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；

　　（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。

　　（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

　　（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

　　（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

　　分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。

　　2.案例修正计算

　　在上述可比案例中，C是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。

　　3.评估结果

　　案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。

　　因此，待估宗地的评估值为：

　　（714.36＋717.47＋703）÷3＝711.61（元/平方米）