2014注评考试《资产评估》预习：土地评估的成本法操作步骤

2013/10/21　　来源: 正保会计网校　　字体：大小　　打印

第五章

　　知识点二十一：土地评估的成本法操作步骤

　　成本法的基本公式为：

　　土地价值

　　＝待开发土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益（5－19）

　　（一）计算待开发土地取得费用

　　1.土地取得费

　　是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。

　　2.征用集体土地的费用

　　征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，这些费用包括：

　　3.购买和征用城市旧有土地的费用

　　购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。

　　（二）计算土地开发费

　　土地开发费主要包括

　　1.基础设施配套费

　　2.公共事业建设配套费

　　3.小区开发配套费

　　（三）计算投资利息

　　【注意】

　　（1）不管自有资金还是借入资金，都要计算利息

　　（2）利息的计算采用复利，而不是单利

　　（3）关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。

　　（四）计算投资利润和税费

　　1.投资利润是投资开发商投资的回报

　　2.投资利润计算

　　利润通常以土地取得费和土地开发费为基数【下面的例5－9就是】，也可以是开发后土地的地价，并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵。

　　3.税费

　　取得土地和开发过程中所必须支付的税负和费用。

　　（五）计算土地增值收益

　　1.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。

　　2.土地增值收益应该在土地所有者、土地投资者和土地使用者之间分配。

　　【特别注意】2006年的教材给出了土地增值收益计算方法：前四项之和为成本价格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了这几句话，但是教材例5－9仍然保持了这种算法。

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