2014注册资产评估师《资产评估》预习：假设开发法应用举例
第五章
知识点二十八：应用举例
【例5－11】有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
【要求】估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。
（一）确定评估方法
现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。
（二）计算楼价
提示：容积率＝建筑物面积/土地面积
楼价＝2000×2.5×9000＝45000000（元）
（三）计算建筑费和专业费
2000×2.5×3000（1＋10%）＝16500000
（四）计算利息
提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息期按照建设期的一半计算。
（五）计算销售费用和税费
销售费用＝45000000×2.5%＝1125000（元）
销售税费＝45000000×6.5%＝2925000（元）
（六）计算利润
（地价＋16，500，000）×10%＝0.1×地价＋1，650，000
（七）求取地价
（八）评估结果
单位地价＝17824452/2000＝8912（元/平方米）
楼面地价＝8912÷2.5＝17824452/（2000×2.5）＝3565（元/平方米）
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