花样年城市更新可售货值2829亿元 潘军紧盯现金流和利润

“房地产现在进入下行通道，整体来看，7月份行业的周转率包括销售速度都出现下行，第二波集中供地速度也在减缓，过去大家唯规模论，认为规模越大越安全，现在看起来更强调现金流和利润。”8月26日下午，在花样年2021年中期业绩说明会上，董事会主席潘军向《证券日报》等媒体和投资者表示。

在行业底层经营逻辑生变的市场格局下，花样年交出了2021年中期业绩成绩单。截至2021年6月30日，花样年实现合同销售金额281.2亿元，同比增长60.6%；总收入109.5亿元，同比增长18.5%；归属于母公司股东的净利润1.53亿元，同比增长58.7%。

至于在行业变局中如何寻找自身发展路径，潘军表示，过去很多企业也是根据金融机构来决定自己的投资节奏，花样年要把经营重点放到整体的运营效率上，要确保现金流的安全。

调整投资节奏

2021年，花样年积极响应国家“房住不炒”政策和宏观调控，对投资策略进行优化调整，通过精准投资“有质量地拿地”，项目快周转和高溢价“两手抓”，树立“产品为王”的经营理念，满足年轻一代住房需求，实现“供给侧”改革。

截至6月30日，花样年总规划土地储备3843万平方米，新增6幅土地，新增投资项目107万平方米，权益建筑面积约54万平方米，总地价约103亿元，权益地价约62亿元；新增可售货值约198亿元，权益可售货值约107亿元，城市更新项目2094万平方米，总货值4671亿元，可售货值2829亿元。

潘军称，2021年预计花样年的城市更新项目可售80亿元，2022年会超过200亿元。

在城市布局方面，花样年围绕长三角、成渝、粤港澳大湾区、京津冀都市圈及华中都市圈，花样年持续扩大战略纵深，购地方式从以往的收并购为主转为以招拍挂为主，项目规模以中小型为主，平均总建筑面积18万平方米，通过合适的项目体量来保证“做快做精”，自2019年至2021年上半年，公司两年半时间里合共购入32幅土地。

同时，花样年继续发挥旧改优势，在大湾区各地政府陆续出台的旧改政策支持下，通过旗下花样年城市发展运营集团深度研究城市更新政策、参与城市发展建设。公司目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同发展阶段，规划总建筑面积约2094万平方米，为未来发展提供动力。

“作为深耕大湾区大本营的老牌房企，花样年在城市更新领域积累了大量人才和经验，部分城市更新项目的毛利率高达60%以上，若能加快这类项目转化速度，将为花样年的规模扩张提供助力。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，尤其对花样年来说，可以引入想进去大湾区的房企合作旧改项目，再通过与这些房企合作进一步拓展其他城市土地资源，完成二次创业的突进。

在拿地投资方面，花样年管理层在上述业绩说明会上表示，采取招拍挂+收并购，比如明确土地画像，容积率小于等于2.5，产品存在溢价空间，土地总价15亿元以内，规模在15万平方米以内，采取快周转策略；利用城市更新项目，开拓大湾区项目，加速项目转化；收购一线城市核心地段旧楼，通过改造提升旧楼品质及品牌效应获得较高的投资回报。

潘军进一步称，土地的选择方面要确保能够有现金流利润的，所以在考核机制方面也进行了相应的调整，不仅考核销售规模，更重要的是销售以后可用现金流的考核，这也改变了过往行业一贯的看销售速度的情况，现在有的销售没有现金流，对于企业来说压力就比较大。

提前安排到期债偿还事宜

对于2021年的花样年来说，其管理层认为，今年的“换仓”重点是钱。2021年上半年，花样年大力拓展境内外银行渠道融资，有效调整境内外债务结构，积极持续对财务状况进行优化。

截至2021年6月30日，公司保有银行结余及现金315.83亿元，相比2020年底增长10.3%；74.8%的净负债率继续维持在良好稳健水平。

公司境内多个开发项目取得银行开发贷，银行贷款占总借款比例提高至20%；境外获得集友银行11亿港元贷款额度，彩生活获得1.5亿美元银团贷款额度。公司计划到2021年底将美元债占总债务比例下降至50%以下，促使融资结构更加平衡，有效降低融资成本。

2021年5月份以来，境外房地产美元债整体市场波动加剧，公司董事会和管理层对此高度重视，并积极采取了系列措施有效应对。一方面，公司持续进行二级市场债券回购及美元债要约回购，以稳定二级市场价格，保护投资人的利益；另一方面，于6月份成功发行2亿美元3年期美元债，凸显出资本市场对花样年稳健财务和长远发展的认可。

配合要约回购，花样年将进一步降低今年内到期的美元债金额，延长美元债远端到期，有效实现债务年期结构的优化管理。

在债务管理方面，花样年管理层向《证券日报》等媒体和投资者人表示，针对10月到期的美元债券已准备好资金到期偿还，对于12月到期的美元债将通过自有资金偿还，资金来源包括已有资金及出售大宗资产，针对12月到期的人民币债券，公司已启动再融资工作，针对2022年和2023年到期的美元债券，将提前通过要约回购和交换要约手段对其进行管理，改善公司的债务年期结构。

总体而言，在潘军看来，从中长期来说，地产行业仍然是一个对国民经济非常重要的行业，短期来看是国家在重点调控的行业，重点调整行业规则。“但是我们相信，中国老百姓仍然是需要好房子和好服务的，我们会坚定不移地提升专业能力和现金流，为大家提供好房子。”