义 薇 崔衍海/文
房地产业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。我国现有 3万多家房地产开发企业，房地产业对全国 GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，同时，房地产行业带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。房地产业的增长不仅促进了国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求，这个作用应该是肯定的。随着房地产市场开发热度持续升高，对于房地产开发企业的税务检查逐渐成为我们专项稽查的重点，但是，通过检查，一个令人难以置信的“现实”是：被调查的大部分房地产企业“亏损”，仅有极少数实现了“微利”。众所周知的暴利行业怎么成了亏损大户？我们不妨带着这个疑问对其有关的涉税事项进行解析。 一、涉税环节和税目税率
房地产开发企业课税包括：投资、交易、占用、所得四个环节。
涉及地税征收管理的税费有七种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土

地增值税、企业所得税、个人所得税。
1.营业税：应纳税额=营业额×税率
适用税率： 5％（销售不动产）
2. 城市维护建设税：应纳税额=实际缴纳的营业税×地区适用税率
适用税率：7％、5％、1％
3. 教育费附加：应纳教育费附加=实际缴纳的营业税×适用税率
适用征收率：3％～4％
4. 印花税：按合同或书据所载金额从价计算缴纳。
应纳税额=计税金额×适用税额
适用税率：0.5‰

5. 土地增值税：应纳税额=（转让收入—扣除项目金额）×税率（30％、40％、50％、60％）—扣除项目×扣除率（5％、15％、35％）

6.企业所得税：年应纳所得税额=年应纳税所得额×适用税率
（1） 年应纳税所得额在 3万元（含 3万元）以下的
适用税率18%；
（2） 年应纳税所得额在 10万元（含 10万元）以下至 3万元的
适用税率27%；
（3） 年应纳税所得额在 10万元以上的
适用税率 33%

7.个人所得税：全年应纳个人所得税额=应纳税所得额×适用税率（5%、10%、20%、30%、35%）—速算扣除数（0、250、1250、4250、6750）

二、常见问题
在检查过程中，我们发现其存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。
1．所得税纳税地点政策不明确，引起征管难清理，政策难统一
根据《企业所得税暂行条例》第十四条及《企业所得税暂行条例实施细则》第四十三条的规定：企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳，其所在地是指纳税人的实际经营管理所在地。实际经营地税务机关可以根据这条规定对外地企业到本地所办非法人分支机构企业征收企业所得税；根据《企业所得税暂行条例》第二条和《企业所得税暂行条例实施细则》第四条规定：纳税人同时具备在银行开设结算账户、建立账簿编制财务报表、独立计算盈亏条件的企业为企业所得税纳税义务人。但不少外地房地产企业分支机构都以临时外出经营为理由，认为自己应在总机构核算缴纳企业所得税，给经营地税务机关所得税征管工作带来很大问题，不利于企业所得税征管和检查。
2．部分房地产企业受自身利益驱动，逃避税收监管，不如实预缴营业税和企业所得税税款
主要表现在：(1)预收购房款挂往来账不申报纳税；(2)出售开发产品价格偏低而无正当理由；(3)与分支机构或关联企业通过相互交叉摊计费用或瞒报经营项目；(4)隐瞒经营收入偷税；(5)企业自行虚增建设成本；(6)人为调节利润；(7)以达到偷逃企业所得税的目地。诸如此类的种种行为几乎成为房地产企业盲目追求“作大作强”的业内“行规”。有的企业还让联建一方虚开发票，扩大另一方开发成本，转移利润，偷逃企业所得税。
按国税发[2003]83号文件规定：房地产企业应将完工房屋预收款及时转作销售收入，同时合理分摊相应成本费用，正确计算应纳税所得额。但有些企业对已真正交付使用但未办理房产过户或未到约定交付使用期的房屋不及时核算收入和成本，造成滞后申报、延迟缴纳营业税和企业所得税。
3．部分企业故意不遵循会计制度确定的原则核算开发成本与费用
个别房地产企业违法手段“升级”，偷税行为的主观故意特征日益明显，利用账外账、假账的情况明显增加，税务部门查处难度增大。表现之一为大多数房地产企业由于主观原因不按项目核算成本，将已完工与未完工的项目成本混在一起，在多个项目、多个年度中按自身的需要任意调节当期经营成本；表现之二为同一个项目由于分期施工开发，造成交房期不一致，不同工程施工成本合在同一个项目中核算，进而又难以认定已交付使用房屋的税前扣除余额；表现之三是土地及配套费用转入各期项目成本核算不准，有些房地产企业外购的土地可能分为若干期开发，但在分摊成本时存在未按实际开发项目占地情况分摊土地及配套费用成本；表现之四是有些企业成本项目与期间费用划分不清，将两者混淆核算。
4.部分企业取得票据不规范
有些企业特别是一些多年前购置土地闲置未开发企业列支的土地平整费、征地拆迁费、道路费等大部分无正式票据仅为白条或收款收据；有些核定应税所得率征收企业主观上认为只要按照收入总额申报缴纳企业所得税，对其取得的成本费用支出凭证不再计较其是否符合税法规定要求，从而人为提高企业工程成本。
造成以上情况的原因是多方面的，既有纳税人依法纳税意识不强、故意偷逃税的情况，也有一些房地产企业只顾搞经营开发牟利，税法观念淡薄，对存在的税收违法问题缺乏认识，对企业税收法规执行情况不管不问，造成企业涉税问题重复发生，屡查屡犯。 三、税务人员在检查中应注意的事项
1．严格房地产企业所得税征管户核对，梳理征管户籍，防止漏征漏管户的产生
对所有房地产企业所得税，不论是当地新办还是外地设立的分支机构以及外来开发房地产不开具《外出经营税收管理证明》的纳税人，不论《法人执照》还是《普通营业执照》，只要该企业开设银行结算账户、建立账簿编制财务报表、独立计算盈亏，当地地税部门就认定该企业实行独立核算，应就地办理税务登记证纳入企业所得税征管，防止出现漏征漏管户。
将地域内房地产企业列为重点税源，将其按工程项目设立纳税管理台账，施工所在主管税务机关对其实行户籍化管理，不定期对其进行全环节、全税种监控，从源头上堵塞漏洞。同时落实税收管理员制度，强化责任追究。结合本局实际，制定岗位职责，要求管理人员严格落实有关房产行业税收管理办法，对责任意识不强、管理不到位的管理人员进行责任追究。
2．督促税务人员业务学习，加快知识更新步伐，加强对企业财务人员税法辅导
积极鼓励税务人员钻研税收业务，拓宽知识面，防止知识“老化”、“折旧”。从建立和谐征纳关系和精细化管理的角度出发，不断优化税收服务。将干部能力培训与实际工作有机结合起来，采取以讲促学、案例分析、模拟案例等方式，苦练内功，促使干部在学中干，在干中学，让广大干部在有目的性的工作实践中增强实际操作能力，提高服务水平。
由于房地产企业涉税项目多、财务与税收差异较大，财务人员在一定程度上都存在误区和盲点。因此，在对房地产企业管理和检查工作中，选派业务精干的人员对房地产企业进行纳税辅导非常必要。这样，既有利于企业规范财务核算提高纳税意识，避免由于业务不清造成偷税，又有利于税务机关掌握房地产企业税收征管的日常管理工作。同时，可以定期举办培训班，详细辅导房地产企业涉及税种、税率、财税处理常见问题、解决方法、申报流程、办税过程等问题，提高企业财务人员办税能力。 昀后，可以规范房地产企业财务核算，明确收入、成本费用具体核算要求，真正做到“依法诚信纳税”。
3．对房地产企业重点监控，建立房地产税收监管体系
要加强与建委、规划、计委等房地产开发项目审批部门的工作联系，建立日常信息交流制度，通过定期资料传递，动态掌握区域内房地产开发项目当年新开工情况和以前年度的总体审批情况，并纳入计算机登记管理系统。同时，对当年新开工项目按开工时间、预计交付使用时间、实际交付使用时间、预售房情况、销售进度实施跟踪管理，建立开发项目档案。与房产部门取得联系，签订了联合控管协议，要求当事人在办理房产证及房产过户手续时，在提供其他相关证明的基础上，必须出具由税务机关开具的销售不动产专用发票，对拒绝出具或无正当理由不出具的不为其办理相关手续。
4.加大稽查查处力度
对一些混淆财务核算，经税务机关的纳税约谈仍不规范申报纳税或有偷税嫌疑的房地产企业加大稽查力度，依法从重从严查处，并将处罚处理结果进行公开曝光，达到罚一儆百的效果。
在检查中，首先要注意这一类房地产公司的经营收入及入账时间；其次是要确认这一类房地产公司的经营成本、期间费用的构成状况；第三是注意审查这一类房地产公司的企业所得税的完税状况。如发现房地产公司把已实现的销售收入长期挂账、不予结转的情况，就应在检查时严格审查其销售合同记载的收款方式、收款日期及开发产品交付使用日期，按权责发生制原则确认销售收入的实现；同时还应深入实地查看他们是否已把商品提供给购买者，核实那些未签合同或与实际不符的虚假合同等等。
税企的利益博弈，是我们完善税收法律法规，建立健全调控机制的有效途径。1999年和 2003年，为贯彻积极的财政政策，鼓励房地产业的发展，对个人购买住房又对外销售制定了几项优惠政策。这些优惠政策在国民经济处在内需不足的时期，和其他宏观调控政策相配合发挥了预期的作用，房地产业(包括住宅)已走出内需不足的阴影，发展速度加快。部分地区呈现了一定程度的过热局面，住宅价格上升趋势过快，已经出现了一定的泡沫。鉴于此，对该行业的税收优惠政策国家做了调整，在 2005年 5月 18日，国家税务总局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）和 5月 27日国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知(国税发[2005]89号)。显然，利用税收手段来调控房地产市场的国家行为，会更加有利于房地产行业的健康发展。
无论多么完善的税法，无论多么具体的措施，离开了训练有素、经验丰富的税务人员的贯彻执行，都不过是一纸空文。所以，税务人员的素质是提高征管水平、防范偷税避税现象发生的重要条件。我们要在不断的学习中加强提高，充分发挥主观能动性，构建学习型、服务型的税务机关，在税企的利益博弈中，永远处于不败的主导地位！
工作单位：黑龙江省齐齐哈尔市富裕县地方税务局