一、问题提出
　　在前不久公布的“北京市居民热点关注指标调查”中，住房问题连续两月位居“市民热点领域关注榜”的榜首。中国社会科学院《中国社会蓝皮书》的有关负责人也把“买房贵、上学贵、看病贵”称作新民生三大问题。广州市天河区副区长丁建华称：“自己是无房一族，看房地产市场，房价涨得不可开交，很多在职人员，凭正常收入是很难供得起房的”，想想一个处级干部购房都如此困难，何况普通百姓呢？连续几年，全国各大中城市房价都以大大超过国民收入增长幅度的速度快速攀升，望房兴叹者越来越多。一方面是房价快速高涨，中低以下收入者购房越来越难。另一方面，在最近的“首富排行榜上”，中国的前十名首富除了4人是靠公司海外上市而上榜的以外，其余6人全是靠房地产而一举暴富。可见，房地产是中国的绝对暴利行业。
　　据此，本文就目前房地产成本价格利润进行初步探讨分析，并对如何控制房地产价格解决“居者有其屋”问题提一些粗浅看法。

二、房地产价格成本分析
　　（一）房地产成本价格组成
　　1．土地价格及其税费：按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格和3%契税之和；
　　2．建安成本：包括土建、给排水、采暖、照明等建筑费用；
　　3．与房地产有关的费用：市政基础设施配套费、质监费、施工图审查费、白蚁防治费、勘测费、设计费等；
　　4．期间费用：财务费用、管理费用、销售费用；
　　5．税收及其附加：营业税，城市维护建设税、教育费附加，所得税，通常为销售额的13.5%；
　　6．开发商利润。
　　（二）案例一：福建省泉州市区某楼盘成本价格利润分析
　　1．地块位置及规划情况
　　该地块占地50亩，地处泉州市区坪山路边，四面临街，地理条件优越，交通便利，周边市政配套比较完善。规划为全封闭式小高层商住小区，容积率2.8，绿地率35%，建筑密度30%。土地价格200万/亩（2003年通过二手转让取得土地、一手出让（1998年）时以每亩约60万取得）。2006年初开工建设，2006年底预售。
　　 2．根据规划条件计算主要经济技术指标
　　以上计算得出：该项目投资额18167万元，利润率＝22670.8÷18167×100%＝124.79%，属于典型的暴利。土地价格占总成本＝12129÷36345×100%＝33.37%，建安成本占总成本＝15615÷36345×100%＝42.96%，虽然土地占总成本比例的33.37%，但土地取得时是2003年，2006年该位置土地拍卖价每亩约600万元。
　　（三）案例二：泉州市某拍买土地开发成本价格利润分析
　　1．地块现状规划拍买情况
　　该宗地处泉州市区中心温陵路中段，交通便利，市政配套设施完善，地理位置优越，属于商贸中心区。规划为高层商贸、办公、住宅小区，地块面积8.1亩。规划条件：容积率3，商业占15%，建筑密度50%，绿地率25%，2006年12月拍买成交价1079万/亩。
　　2．根据规划条件计算主要经济技术指标（见表3）
　　 由以上计算得出：该项目投资额10103.4万元，利润率＝1811.68÷10103.4×100%＝17.93%，土地价格占总成本＝9002.097÷14065.06×100%＝64%，建安成本占总成本＝2916÷14065.06×100%＝20.73%，可见，通过拍卖取得土地的成本非常高。

三、控制房地产价格对策
　　通过对泉州市区两宗房地产开发经营成本价格利润分析，可以看出：一是房地产业利润高；二是土地费占房地产成本比例高。根据泉州市房地产管理局统计资料：2003年泉州市区房地产均价1980元/m2，2006年为4782元/m2，四年时间涨价1.42倍。根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）文件明确规定我国推行住房分类供应制度：对高收入者供应商品房，对中低收入者供应经济适用房，对最低收入者供应廉租房。然而八年过去了，商品房开发轰轰烈烈，开发商成为中国最强势的特殊利益集团，房市成了一些人拿全民资源肥自己腰包的暴富制造器。因此，各级政府要痛下决心采取有效对策控制房市，真正以人为本，急百姓之急，谋百姓之利。
　　1．从源头入手，政府控制地价、房价和利润
　　现行国家土地政策规定，房地产开发经营，必须通过国土部门组织“招、挂、拍”方式取得国有土地使用权，由于房地产经营开发利润空间非常大，所以土地拍买价格涨幅快。泉州市中心区2005年拍卖土地价每亩670万元，2006年拍买价每亩达到1080万元，案例二中地价已达总成本64%。因此，政府应采取有效措施，控制地价上涨过快状况。具体措施：根据规划条件，一是限制土地出让“招、挂、拍”的最高价；二是限制商品房售价最高价；三是调控房地产开发商的利润，提高房地产开发商条件，让参与“招、挂、拍”的土地开发商根据规划设计条件，提供规划设计方案和组织实施方案，国土部门组织专家组进行方案选优，由最优方案获得者取得土地开发权，政府严格监督开发商按中标方案实施。
　　2．严格执行房地产法规政策
　　房价是个令人头痛的大难题，从岁末又说到年初，全国不管是大城市还是中小城市，仍然涨声不断，为什么2006年国家十道调控“令牌”无法控制房价？其实原因在于一些地方政府、开发商和金融机构等强势特殊利益集团，蓄意抬高房价，获取高额利润。因此，控制房地产价格的关键就是要将调控政策、措施执行到位，消除对楼市宏观调控作用的消极因素。正如中央经济工作会议提出：“要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，要在政策落实上狠下功夫，确保中央各项方针政策和工作落到实处”。各级政府，特别是国土、规划、建设、房管、金融、税务等政府部门，要统一思想，提高认识，坚决贯彻执行国务院关于土地、住房、金融、税收等法规政策，勇于承担责任，切实保障房地产市场稳定健康发展。
　　3．建立中低收入者家庭住房保障制度
　　新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建设“政府组屋”，超过84%的新加坡人都居住在组屋里，人均住房面积30m2，同时严格租屋供给制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方国家城市居民租房：美国40%、瑞士60%、英国55%、丹麦100%。根据国发[1998]23号文件精神，政府应建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭应该是由政府提供的经济适用房和廉租房。“让老百姓买得起房”成为现实，作为政府应立法制定和完善住房保障制度，一方面明确经济适用房和廉租房的供应对象、建筑面积、房屋价格等，供应对象应重点向城市中低收入者、教师、公务人员、拆迁户等倾斜；另一方面加强对经济适用房和廉租房申请者的审批、监督，保证优惠政策真正落实到需要保障的对象。
　　4．房价收入比与国际接轨
　　房价中值倍数是指平均房价与居民家庭年收入的比值（国际通用标准）。统计结果显示，中值倍数4.1以上，购房能力严重不足；中值倍数3.1至4.0之间，购房能力不足程度中等；中值倍数不超过3.0，房价属能负担范畴。西方国家排在前几位的是：美国洛杉矶等6个城市8.5至11.4，澳大利亚悉尼8.5，英国伦敦8.3，美国纽约7.2。2006年第三季度统计显示，中国京沪穗深四地中值倍数为：深圳15.76、上海15.55、北京13.55、广州12.67。相比之下，显示我国广大城市居民在住房问题上负担沉重，高房价明显降低了城市百姓的生活质量，影响了生活和谐度。国家在制定政策时应该把“房价收入比”列入政府政绩考核指标，实行地方官员指标负责制，使房价真正反映市场需求，把老百姓愿意买房、买得起房和买放心房作为实践“三个代表”的一项重要工作来抓。
　　5．规范个人集资合作建房制度
　　个人集资合作建房，顾名思义，就是城市居民自发地联合起来进行住房建设。目的是居民个人为了居住而建，不存在商品房销售环节。这样，减小房产流通环节中的税收和开发商利润，房价就是成本价。目前，深圳市和温州市已经自发成立个人集资合作建房组织。2006年12月15日，以赵智强为首的温州市个人合作建房组织参加市政府挂牌土地30亩，最终以1.0458亿元取得，估算房价5000元/m2，比周边房价1.1万/m2低很多。2006年12月25日，以林立人为首的深圳市个人合作建房组织，在深圳市土地房产交易中心以601万元竞得两栋宿舍楼群，84套公寓房，1500元/m2，与周边房价相差甚远。其实，世界上很多国家有住宅合作社（合作建房组织），成立宗旨是解决中低收入者住房问题。个人合作建房在我国刚起步，政府扶持是合作建房成功的基础，有必要采取有效措施加以规范。一要确立个人合作住房建设的合法地位。需要强有力的法律保障，立法保护；二要在土地获取时给予支持。政府在规划时划出小片土地供个人合作建房者竞标；三要加强金融支持。金融机构参与并扶持住宅合作开发建设，与住房公积金制度联系，提供启动资金，考虑建立住房储蓄合作社；四要实施优惠政策。在税收上给予适当减免；五要完善管理机构。政府加强住宅合作开发指导和监督，规范个人合作建房行为，保证运作科学性、合法性。
　　6．规范房地产中介机构管理
　　随着房价高涨房地产中介机构像雨后春笋遍地开花。房价高涨，同中介机构违规操作关系密切。体现在：一方面中介机构与开发商定价操盘包销、抬高价格出售，动用不实报道制造脱销气氛，雇人排队抢购、摇号选房，让消费者心理紧张，交订金后三天内支付30%首期款签合同，逼使购房者没有选择余地，利用优势新楼盘二手转卖等手段获取高利润；另一方面在二手房中介中违规操作抬高房价，惯用“瞒天过海、买卖通吃”，“轮番压价、逼人就范”，“空手套白狼”等手法获取高额利润。当务之急，加强并规范房地产中介机构管理是控制房价上涨有效手段之一，要严格控制中介机构业务范围，严禁超规违规经营。
　　7．加强正面议论宣传，引导正常消费心理
　　有个养猪论说，当猪场里的某只猪得知饲料即将告罄的消息时，不管消息是否真实，它的反映是拼命抢食，于是，猪场其他猪也加入抢食的行列，结果饲料真的就告罄，而猪则因进食过多，迅速催胖，成为屠夫的案上之物。食物抢购和银行挤兑的发生，就与此相似。房价过高也与此相似。有人并不需要买房，但当看到有人炒房房价上涨，或看到报道某楼盘销售告罄、房源紧张的信息，便加入抢购行列，造成原本平衡的市场，由于议论误导和心理作用，出现房价大幅上涨。因此，政府应加强对房地产报道宣传监督力度，引导市民以理性从容心态对待家庭消费结构，改变置业传代的传统观念。这也是抵御房地产“涨价风”的有效措施。