在任何大型投资项目中，为了最大限度地减少投资风险，对投资项目的可行性研究都是重要的环节。而在可行性研究报告中，对于投资项目的效益分析占据了核心内容。在对项目投资项目的效益评估中，已经积累了一些成熟的经验和思路，这些经验和思路具有推广价值。本文以真实的投资项目——青龙山庄生态度假村为例，向读者展示一下项目投资效益评估的一般思路。
一、项目概况
1.项目简介
青龙山庄生态度假村,开发企业为广东长天房地产开发有限公司。计划建于广东省佛山市三水区。佛山市有着丰富的旅游资源，交通便利、通讯发达，经济发展在广东省也名列前茅。近几年来，随着佛山市社会经济的发展，居民生活水平的提高，为适应城市居民的消费需要，21世纪郊区生态农业模式农业观光园的发展应运而生，并呈现较快的发展势头。近几年佛山市旅游产业的迅速发展，佛山市政府为了适应新形势下新任务的要求，启动了生态市的发展战略，在所辖条件好的区市率先打出“生态”概念，以“打造生态产业区，实现跨越式发展”作为全市发展的战略目标，其中大力发展生态旅游业和绿色房地产业更是生态产业结构中的重点方向。同时佛山市为了加大招商引资力度，颁布了一系列鼓励到佛山投资的优惠和奖励政策。
2.地理位置
青龙山民俗生态度假村位于佛山市三水区，北侧15公里为4A景区三水国家公园，东侧为著名的芦苞温泉。规划范围内山地居多，植被覆盖率约75%。依山面水，湖光山色，风景秀丽，是休闲度假、会议旅游的胜地。
3．主要技术经济指标
青龙山民俗生态度假村项目总占地约为364560.33平方米，建筑用地面积为33335平方米，总建筑面积为31635.1平方米。根据规划立项的设想，本项目用地性质为旅游度假，包括一栋酒店式会所，内有约250套客房，同时提供餐饮、商务会议、娱乐、健身等综合性服务，作为本项目和周边地区旅游度假的服务配套设施；38栋低密度住宅为高端客户提供乡村特色的住宿环境。主要技术经济指标见图一，本项目旅游淡旺季的租金见图二。
二、项目投资构成、总投资估算
1．土地成本
(1)取得开发用地使用权所需的征地款、土地出让金和拆迁补偿费等费用，为120万元。
(2)勘察设计和前期工程费。包括可行性研究(工程概算的0.3%)、勘察(工程概算的0.3%)、规划设计（工程概算的1.2%）及土地平整（建安费用的1%）等，为140万元。
- 建安工程成本
包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费。包括三大类：建筑费（人工费、材料费、机械费）；设备费（消防、空调、电梯等设备款及安装费）；装修费（设计费、人工费、材料费、机械费）。共计4509.5万元。
3．基础设施及公共配套费用
(1)基础设施建设费(一般为建安费用的2～10%)，即项目所需的道路、给水、排水（含中水处理）、电力、通讯、燃气、热力、景观绿化等建设费用。按建筑安装工程费的7％计算，共计315.67万元。
(2)公共配套费：包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费，如消防设施、水塔、锅炉房、车棚等。按建筑安装工程费的4.3％计算，预计投入193.91万元。
- 管理费用
（1）管理费：分摊到项目上的公司间接费用，包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，为土地取得成本与开发成本之和的2.5％，约为131.97万元。
（2）财务费：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息支出、筹资成本、手续费等。约为298.15万元。
（3）市场推广费：咨询策划费、广告宣传费、推广代理佣金等。按上述所有成本的3％计算，约为114.18万元。
- 不可预见费用
按上述成本费用的3％计算，约为174.7万元。
根据以上，本项目建设总投资约为5998.08万元，投资回收期暂定为5年。
三、效益评估
效益评估就是在对项目的一些基本建设已经确定的条件下，依据项目本身的设施条件和其他条件，参照相关项目的收入和成本情况，对各年的收益进行估算，在考虑时间价值的前提下，在事先设定的回收期内，确定投资项目的内含报酬率，以确定投资项目的价值。以下就对该项目的收入和成本情况进行估算，以确定投资项目的内含报酬率。
(一)收入项目分析
1．会所收入估算
250间套房，其中标准间150套，豪华套间100套。如淡旺季标准间每间的租金分别为220元、280元；豪华套间每间的租金分别为240元、300元。假设每套客流按2人计算，年入住率为50%，一年中淡季为3个月，旺季为9个月。则年客流量＝250×2×50%×360＝90000（人）；年租金收入＝（150×220×3×30＋150×280×9×30）×50%＋（100×240×3×30＋100×300×30×9）×50%＝（2970000＋11340000）×50%＋（2160000＋8100000）×50%＝1228.5（万元）。
2．接待用房收入估算
共38套，淡季租金1600元/日，旺季租金3000元/日。
假设其中20套为高收入人士长期包住，每套客流按4人计算，每套客房年均租出时间为200天，日平均租金为1800元。则：年客流量＝4×20×200＝16000（人）；则年租金＝1800×20×200＝720（万元）；
另外18套零散出租，如入住率为50%，则年租金＝（1600×3×30＋3000×9×30）×18×50%＝858.6（万元），年客流量＝18×4×360×50%＝12960（人）。
接待用房年收入总计：720＋858.6＝1578.6（万元）；
接待用房年客流总量：16000＋12960＝28960（人）。
- 餐饮收入估算
已知，年客流量＝90000＋28960＝118960（人），假设每人每天餐饮平均消费30元，
则餐饮收入为118960×30＝356.88（万元）。
4．娱乐设施收入估算
如所有客人中消费娱乐设施的占30%，频率为每周一次，每人每次消费200元。
则娱乐设施收入为118960×200×30%×1/7＝101.97（万元）
5.休闲设施收入估算
如所有客人中消费休闲设施的为10%，频率为每周两次，每人每次消费为500元。
则休闲设施收入为118960×500×10%×2/7＝169.94（万元）
6.购物设施收入估算
如所有客人中购物消费的比例为50%，每人每次消费50元，按每周购物一次计算。
则118960×50×50%×1/7＝42.49（万元）
7．商务设施收入估算
如所有客人中使用商务设施的比例为10%，每人每次消费100元，按每周一次计算。
则118960×10%×100×1/7＝16.99（万元）
年收入总计＝1228.5＋1578.6＋356.88＋101.97＋169.94＋42.49＋16.99＝3495.37（万元）
（二）运营成本分析
1．会所运营成本
会所共五层，250套房，设每层需要服务人员4人（两班倒），共计20人，其他管理人员5人，平均人工成本1000元/月，则年人工成本＝1000×12×25＝30（万元）。
每个房间的日维护费用为20元，则年维护费用＝20×250×360＝180（万元），会所其他成本20万，则会所年运营总成本＝30＋180＋20＝230（万元）。
2．待用房运营成本
接待用房共38套，如每两套需要一个人工，平均人工成本1000元/月，则年人工成本计38/2×1000×12＝22.8（万元）。
每套房间的日维护费用为50元，则年维护费＝50×38×360＝68.4（万元），会所其他成本为12万。则接待用房年营运总成本＝22.8＋68.4＋12＝103.2（万元）。
3．餐饮设施运营成本
如度假村餐饮毛利率为50%，则运营成本为356.88×50%＝178.44（万元）。
4．娱乐设施运营成本
娱乐设施毛利率为70%，则运营成本为101.97×30%＝30.59（万元）。
5．休闲设施运营成本
休闲设施毛利率为80%，则运营成本为169.94×20%＝33.99（万元）
6．购物设施运营成本
购物设施毛利率为60%，则运营成本为42.49×40%＝17（万元）
7．商务设施运营成本
商务设施毛利率为60%，则运营成本为16.99×40%＝6.8（万元）
8．设施维护和维修成本
按每年设备总价值的10%计，则维护维修成本约为400万元。
9．管理人员成本和不可预测成本计为200万元。
运营成本总计为：230＋103.2＋178.44＋30.59＋33.99＋17＋6.8＋400＋200＝1200.02（万元）
（三）前期投入折旧（5年）
该项目前期共投入5998.08万元，因预期在5年内收回投资，年折旧额＝5998.08÷5＝1199.62（万元）
（四）年报表税后收入和净现金流量（5年）
1．报表净利润＝（3495.37－1200.02－1199.62）×（1－33%）＝734.14（万元）
2．年净现金流量＝734.14＋1199.62＝1933.76（万元）
（五）各项指标测算
1．项目盈利能力分析
（1）内部收益率（IRR）
5998.08＝1933.76×（P/A，i，5）
则（P/A，i，5）＝3.1018
求得i＝18.92%，即IRR＝18.92%。
（2）净现值（NPV）
假定该项目的投资成本（或机会成本）为10% ，
则NPV ＝1933.76×(P/A，10%，5)－5998.08＝1933.76×3.7908－5998.08＝1332.42（万元）
（3）净现值率（NPVR）
1332.42/5998.08＝22.21%
注：为考虑时间价值因素后的报酬率
（4）投资回报率（ROI）
（1933.76×5－5998.08）/5998.08＝61.2%
注：投资回收期为：5998.08/1933.76＝3.1（年）
2．项目的不确定性分析
（1）项目盈亏平衡分析
即当客流量至少为多少时，才能达到盈亏平衡 （设客流量为χ）
0＝[(3495.37/11.896－1200.02/11.896)×χ－1199.62]×（1－33%）
解得χ＝6.22
注：假定理想投资回收期为5年，则项目盈亏平衡点的年均客流量不能低于6.22万人。
（2）项目敏感性分析
本项目的主要影响因素为客流量，它是主要变量，其他成本因素敏感性不强，所以主要对客流量的敏感性进行分析。
①客流量为11.896万时，则年净现金流为[(3495.37/11.896－1200.02/11.896)×11.896－1199.62] ×（1－33%）＋1199.62＝1933.76（万元）
②如果客流量增加10%，达到11.896×（1＋10%）＝13.09（万），则年利润为[13.09×(3495.37/11.896－1200.02/11.896)－1199.62] ×（1－33%）＋1199.62＝2088.1(万元)
③客流量增加20%，达到11.896×（1＋20%）＝14.28（万），则年利润为[14.28×(3495.37/11.896－1200.02/11.896)－1199.62]×（1－33%）＋1199.62＝2241.94（万元）
④客流量减少10%，为11.896×（1－10%）＝10.71（万），则年利润为[10.71×(3495.37/11.896－1200.02/11.896)－1199.62] ×（1－33%）＋1199.62＝1780.43（万元）
⑤客流量减少20%，为11.896×（1－20%）＝9.52（万），则年利润为[9.52×(3495.37/11.896－1200.02/11.896)－1199.62] ×（1－33%）＋1199.62＝1626.59（万元）
（3）概率分析
①通过概率分析确定项目的风险
本项目的风险主要来源于客流量，所以通过分析客流量的可能变动来确定项目的风险。参照佛山市相关度假村的客流量以及本项目的定位，确定项目建成后的五年经营期客流量的可能情况及其相应发生概率。
②度假村客流量估计
将项目客流量分为乐观、一般、不乐观和很不乐观四种情况，客流量及相应的概率分别为：12万人，0.2； 9万人，0.3；6万人，0.3；4万人，0.2。则：
期望值E＝12×0.2＋9×0.3＋6×0.3＋4×0.2＝7.7（万人）
标准差σ＝2.81
标准离差率＝标准差/期望值＝2.81/7.7＝0.365
注：根据概率统计原理，客流量处于（7.7－2.81，7.7＋2.81）之间，即（4.89，10.51）间的概率为68.26%；客流量处于（7.7－2×2.81，7.7＋2×2.81）间，即（2.08，13.32）间的概率为95.44%。
如测算客流量超过10万的概率，则为（10－7.7）/2.81＝0.818，查表为0.293，即为1－0.5－0.293＝0.207，即客流量超过10万的概率为20.7%。
 
本文作者系广东敬海律师事务所财务总监
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