房地产项目税负测算和全价值链筹划应对

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主要内容

课程收益

税负测算概要

为何做项目税负测算？
何时做税负测算？
如何做项目整体动态税负测算？
税负测算难点在哪？
常见误区有哪些？

了解税负测算核心点；掌握税负测算方法。

税负测算应用

一、税负测算流程与方法
二、具体应用：
1、税负测算数据如何提取和整理？
2、如何应对数据提取风险？
常见成本类指标：
（1）主要成本构成项目占比；
（2）各成本构成项目指标占总成本比；
（3）土建成本构成指标占建筑成本占比；
（4）建筑工程各成本项目占建安收入构成比
（5）开发变动成本构成指标占比；
（6）期间费用指标占比。
3、如何构建动态高效测算模版？
4、税负测算综合分析报告核心要点。
5、税负测算应关注哪些风险点？
三、税负测算实操应用
1、增值税税负率测算；
2、土地增值税税负测算；
3、企业所得税税负测算；
4、其他税种税负测算（含契税、印花税、土地使用税、房产税、城建税、教育费附加、车船税、个人所得税）。
案例：房地产新项目真账数据模版全程全税种动态综合税负测算及全方位分析应对实务应用。

1、会建适合本企业的税负测算模板和税负分析报告；
2、会建单税种税负测算模板和应对税负风险；
3、会建项目综合动态测算模板和整体税负综合优化分析应对。

架构优化概述

1、房地产开发须经历哪些流程？
各流程需事先规划好哪些财税要点和提取哪些法律行为的涉税证据方可保证其运营综合税负优化？
2、老项目需做哪些涉税流程、涉税合同、涉税票证更新？新项目如何规划好架构、商业模式，保证符合行业运营前提下财务管理综合收益更大化？
3、实例讲解:商品房开发流程及涉税规划。

1、了解进资、筹资、发包、资产流转、自持、退资等环节架构规划要点。
2、掌握财税新政切入全程运营关键环节核心要点的前瞻性规划。

设立阶段

1、房地产企业设立法律要求，如何确定注册资金额。如何设项目，设立阶段账务和税务处理，筹办期界定及开办费处理。
2、设立阶段应注意哪些涉税要点？如何事前“预见”政策及经济形势变化，如何规划好架构保证其后续运营税负更优化？如何规避或减少后续税政变化的影响？
3、投资主体如何优化、投资比例如何规划、公司架构如何合理规划、不同出资方式涉税分析和规划。
4、如何从战略运营视角规划投资类型和商业运营模式？

1、掌握地产公司设立流程、如何确定注册资金额。如何处理筹建期开办费。
2、掌握运营全程相关税费如何有效切入开发全程。
3、投资环节全税种准确核算管控。

筹资阶段

房地产企业融资途径有哪些？如何进行商业模式更新破解企业融资瓶颈？
实例解析：
1、如何解决关联企业间融资利息产生的增值税税负增加问题？
2、如何将超银行同期贷款利率的利息在所得税前合法扣除？
3、如何将房地产企业的应税收入转化成免税收入？

掌握不同筹资来源风险防范和筹划技巧。如股权投资及转让涉税风险规划、债权融资瓶颈破解应对。房地产公司利润如何合法税前转移。

拿地阶段

1、招拍挂流程，土地出让合同签订中关注要点，取得土地的账务和税收处理。
2、拿地和土地返还阶段如何通过优化商业模式保证运营全税种综合税负更优?
3、不同方式取得土地，如何成本确认和账务处理？合同如何签总体税负更优？如何处理入账票据? 如：母公司购地子公司开发如何处理税负更优？投资、划转的财税处理及筹划应用。
4、不同方式土地出让金返还涉税处理和合同规划实务案例。
5、拆迁补偿处理方式。
6、实务问答：土地价款销项税额抵减是否冲减土地成本？土地使用税可计入开发成本吗？取得土地的印花税可否记入土地成本？土地使用税和耕地占用税能不能同时缴纳？未建成房地产转让是否纳契税？合作建房及回迁安置房建造如何纳税？7、税政频繁变动时期，合同如何签才能税负更优？如何规避税政税率变动带来的风险？如何审核合同中财税相关条款？如何处理入账票据？

1、掌握签土地出让合同关键点；拆迁事项涉税重点和账务处理技巧。
2、掌握购地和土地返还相关财税新政切入业务运营的合同规划和商业模式优化。
3、掌握招拍挂、股权流转、接盘等方式下购地模式规划。

开发阶段

1、开发阶段相关税费解析及风险防范。
如：合同印花税缴纳基数含不含增值税？开发企业如何缴土地使用税，有哪些可利用空间？用商品房作抵押物向银行抵押贷款，是否征房产税？委托贷款合同交印花税么？2、增值税降税政策后，招投标应做何应对？总包合同管理中的涉税事项。
3、发包模式如何规划能使开发和建筑双方综合税负更优？ 4、增值税调税率后，如何进行盈利预测和对外报价？如何测算和管控成本？
5、甲供工程业务处理方式有哪些？筹划方式案例精讲
6、票据风险管控。
7、开发成本核算实例模版应用。成本核算基本程序，核算对象确定，确定成本六大项核算内容，成本分配方法及示例，成本分配方法对税收的影响，六大成本事项账务处理及实例，开发完工产品核算实操要点。
8、开发成本费用预算。
9、实务应用：地下车位的成本分摊；红线外成本；售楼处、样板间装修。

1、掌握成本费用票据内控制风险防范和成本核算分摊。会计成本核算和计税成本确认及税会差异所得税汇算调整预算管理。
2、掌握规避增值税涉税风险，签总包合同技巧。
3、掌握成本核算流程，核算对象确定，成本分配方法及成本核算技巧。

预售和销售阶段

1、房地产增值税纳税时点和完工及预收款税费政策解析。
实例：预售阶段增值税如何预交、开票、申报、核算？订金、定金、诚意金等如何开票和涉税处理?增值税时代土地增值税预征基数确定？
2、 预售阶段所得税应关注哪些风险点？“未完工”取得收入如何账务处理？如何在季度申报表和年度申报表反映？
实例解析：各类费用如何优化税前扣除？所得税预缴申报应注意哪些风险点？有哪些筹划应用点？
案例1：房地产企业所得税预缴特殊规定的报表填报案例解析？
案例2：房地产企业预售阶段如何进行所得税汇算。
3、土地价款增值税销售如何扣除？
4、房地产各种销售方式收人确认实例解析。
5、企业赠送客户与业主额外利益涉税解析
6、销售商品房发生退房、退款的增值税和所得税处理。
7、增值税新政实施后，增值税核算、报表填报和发票开具实例解析。
8、开发流程中，会计在哪个节点确认收入？税收又是如何规定的？二者差异如何协调？收入确认和成本结转前应关注哪些财税风险点？执行新收入准则对房地产企业收入核算有哪些影响？一般纳税人销售开发产品交房时如何开票？计税成本如何确认？以前年度应扣未扣费用和资产损失如何税务处理？实例：企业所得税成本核算模版应用。
9、土地增值税清算。
（1）土地增值税清算对象确定与清算时点划分；
（2）现房与期房土地增值税核算；
（3）项目收入确认和项目扣除确认；
（4）存量房转让土地增值税清算；
（5）实例应用。清算后取得发票咋办？清算后又卖房咋办？清算后收取的补面积差款项如何处理？
（6）实例解析：筹划应对土地增值税高税负方法。
10、相关问题。
销售“无产权地下设施”如何涉税处理？
买房赠送礼品如何处理？
房屋面积误差如何处理？
“老带新”销售模式如何处理？
交房前后物业费如何处理？
优惠促销如何涉税规划？
装修房（软装）如何涉税规划？。。。。

1、掌握不同销售方式涉税收入界限、会计成本和计税成本预算及两者差异所得税汇算调整。
2、收入合法递延确认。计税收入时点、范围、金额核算管理。
3、掌握成本费用优化扣除技巧。土地增值税清算规划和税收筹划及反避税风险管控要点。

自持运营管理阶段

1、存量资产剥离税收更优方案解析。
2、房屋租赁全解析。如：业主共有的经营性房产出租、地下建筑出租、免租、售后返租。。。
　实例解析：企业出租新、老项目、转租项目如何税收规划？
3、房屋抵债实例应用。
4、装修和维修及改建如何财税规划？
5、物业公司代收费的规划及案例分析。自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？
6、清算分配和注销阶段应防范哪些涉税风险？

1、掌握免税剥离资产操作方式和涉税风险防范；自持资产商业模式优化及合同规划和财务防控。
2、掌握售后返租、商业综合体统一经营的财务核算。免租期账务处理与税务管控。

赠送资料

1、超详细电子版讲义（可作日常处理实务查询字典）；
2、房地产项目全税种测算模版（可直接作新项目综合税负测算工具）；
3、房地产三大增值税种管控模版；
4、土地增值税清算模版（可直接用于实务）；
5、增值税下合同签订模版；
6、房地产成本核算全套模版等。
7、房地产全程会计核算和税务处理模版。

1、处理房地产实务的查询字典；
2、项目综合税负联动测算工具；
3、三大增值类税种测算管控工具；
4、房地产成本核算管控模板；
5、房地产全程会计核算和税务处理模版。