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授课老师
正保开放课堂特邀实战讲师，正保会计网校《建筑施工企业全盘财税核算和纳税筹划》&《房地产企业三大税种及合同控税》主讲老师。高级会计师、高级税务顾问，是实战型的企业管理创新者。从业近30年，欧资企业背景，深谙建筑房地产企业的营改增政策，同时有数十场诉案经历和10多个项目的结算审计谈判经历及20多个项目土地增值税清算的经历，助你解决建筑房地产企业的痛点和难点，并授予您实操秘笈。曾先后就职于大型国有建筑房地产企业集团，以及较大规模的民营商业地产企业集团，一直在建筑房地产行业财税实战一线深耕细作，致力于该行业规范的财税核算，参与企业的合同审定，对经济合同涉税统筹和法务研究，从诸多诉案和税案当中汲取教训，避免税务雷区，也是能够把证据链思维方式嵌入到日常的财务管理当中，为可能发生的诉讼做好前瞻性准备。善于从细节入手把控涉税涉诉风险并大手笔地进行涉税筹划，先后为多家房地产企业提供管理和咨询服务，为相关顾问企业节税数千万元，是建筑、房地产企业的财税法务实战讲师，常年笔耕不辍，已先后在省市级期刊上发表论文30篇。
课程安排
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| 房地产企业全周期成本核算和纳税筹划 | 2024-10-24 19:00:00.0 2024-10-24 19:00:00.0~2024-10-24 22:00:00.0 |
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教学大纲
第一模块 成本财税核算基础篇
（1）会计视角看项目总平图及经济指标
（2）从“三大税种”视角看项目总平图及经济指标当中的涉税事项
（3）开发项目的18个关键节点
（4）房地产企业期间费用会计明细科目设置
（5）取得土地使用权的税务核算
（6）土地出让金的分期付款利息和延期付款利息财税处理差异
（7）报批报建的行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向
（8）报批报建的规费当中哪些是土增税清算申报所认定的“6.代收费用”？
（9）开发成本的会计核算归集内容
（10）开发费用（管理费用，销售费用，财务费用）的会计核算归集内容
（11）甲供材的财税核算
（12）甲供水电的财税核算
（13）开发产品的会计核算
（14）职工薪酬的会计核算
（15）职工薪酬当中暗藏的土地增值税之筹划密码（附案例）
（16）营销设施建造费（建造样板间、营销中心）及其财税核算
（17）销售开发产品的财税核算
（18）会计收入的确认条件
（19）保交楼时并没有取得实测面积数据如何处理？
（20）增值税收入的确认
（21）所得税收入确认
（22）土地增值税收入确认
（23）什么是直接成本
（24）什么是间接成本和共同成本
（25）什么是完全成本法
（26）会计上计提成本和企业所得税计提成本差异点
（27）为什么计税成本无限接近于会计成本至关重要
（28）会计成本和计税成本核算的一般程序
（29）成本的分摊绝对不是简单的算术题
（30）企业开发产品转为自用后又销售的财税口径
（31）国税发[2009]31号文第三十三条如何理解？
（32）国税发[2009]31号文第三十四条如何理解？
（33）如何确定计税成本核算的终止日？
（34）企业的利息支出企业所得税口径
（35）企业之间的无息借款隐藏的涉税风险
（36）公共配套设施企业所得税口径
（37）公共配套设施土地增值税口径
（38）土地增值税清算单位如何确定？
（39）土地增值税清算的“三分法”但不是一种计算方法
第二模块 政策解析—税务遵从是节税之王道
（40）销售过程中的“老带新”奖励的财税处理
（41）销售推广过程中赠送礼品的容易被忽略的财税处理要点
（42）红线外支出的财税处理
（43）工程规划外的支出为什么不允许土地增值税税前扣除
（44）从施工款中扣除乙方水电费182.5万元被稽查认定转售水电追缴税款等
（45）案例：土增税清算时土地成本的分摊不得不关注的中央层面的一个文件
（46）土地增值税清算时，销售不计容的地下车库（车位）是否分摊土地成本？
（47）转让（法拍）取得的在建工程,增值税计税销售额扣除等问题
（48）转让（抵债、法拍等）在建工程，土地增值税加计扣除问题
（49）案例：该房企2000多万元建筑服务发票没有取得是财务管理上的失控？
（50）案例：何为占地面积法及其在实际工作当中如何取数？
（51）供应商开具发票时间点是可以选择的吗？
（52）一般计税方法项目，质保金发票可以放弃索要专票？
（53）土地增值税清算时销项税额抵减额是计入收入还是冲减成本？
（54）土地增值税税前扣除项目的金额是遵循凭票扣除口径？
（55）外购商品的“买一赠一”销售方式下，对“赠一”如何财税处理？
（56）房地产企业委托代建支付的代建管理费能否土地增值税税前扣除？
（57）卖房子送车位或储藏室的“买一送一”的财税处理
（58）商品房交付触发的涉税事项有哪些？企业的管理层应该做哪些工作？
（59）以房抵自然人借款本息款情况下涉及到的财税处理要点？
（60）以房抵顶工程款过程中如何确认不存在房产的二次销售？
（61）这家房地产企业以房抵款方式被税务稽查要求补税值得商榷
（62）案例：土清时委托贷款利息不能够作为据实扣除？
（63）案例：土清时向非金融机构贷款利息不得土地增值税前扣除
（64）案例：为什么开发商支付并取得的141万元建筑服务发票不可以企业所得税税前扣除，也不能够土地增值税税前扣除
（65）案例：商品房精装修交付的两种不同合同签订方式的税务后果迥异
（66）案例：商品房的年底前交付和元旦交付形成的税务影响是什么？
（67）案例：税务稽查要求补税是合同签订有问题还是会计核算有问题？
（68）案例：税企争议之车位使用权转让合同的印花税如何计缴？
（69）案例：人防车位的增值税，企业所得税，土地增值税如何处理？
（70）案例：样板间或营销中心的各项支出的财税处理
（71）案例：乙方带资承建开发项目的资金成本两种合同签订方式的财税结果迥异
（72）案例：有关人防XX房地产公司征税对象争议案
第三模块 实战-系统解析年度企业所得税汇算清缴申报表填报专题
（73）非货币性资产交换视同销售收入
（74）用于市场推广或销售视同销售收入
（75）用于交际应酬视同销售收入
（76）用于职工奖励或福利视同销售收入
（77）用于股息分配视同销售收入
（78）用于对外捐赠视同销售收入
（79）用于对外投资项目视同销售收入
（80）税案解析：视同销售背后的另外一个税种的隐忧
（81）销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额如何填报？
（82）销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额如何填报？
第四模块 实战-系统解析土地增值税清算申报表填报专题
（83）土地增值税清算的本质的就是“业财法税”融合才可以完成的工作
（84）哪些纳入土地增值税清算申报资料
（85）哪些用以工程造价佐证资料
（86）哪些企业基本情况需要填报？
（87）需要采集哪些项目基础数据
（88）清算时要求造价比对目的是什么？
（89）与收入和成本相关的面积底稿数据如何取数？
（90）销售收入明细底稿如何取数？
（91）销售收入开票明细表如何取数？
（92）成本分配比例表如何取数？
（93）扣除项目明细底稿如何取数？
（94）合同明细底稿如何取数？
（95）利息支出明细表如何取数？
（96）与转让房地产有关的税金底稿如何取数？
（97）扣除项目在已售与未售间的分摊表
（98）关联方及其交易明细表如何填报？
（99）案例解析：错报征收品目预缴土地增值税，认定偷税罚款
（100）无偿移交回迁房、保障房等配建房土增税税务处理
学员评价
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协议书
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1 定义条款
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2 辅导课程、费用及费用支付
2.1 乙方提供的“ 30天/90天/180天” 辅导课程、讲义及价格均以甲方在乙方正保会计网校（www.chinaacc.com）平台选报并成功支付的信息为准。
2.2乙方按照甲方最终选报的课程、班次、服务及实际交纳的学习费用向甲方提供相应的辅导服务。
2.3乙方提供的辅导课程、讲义、配套资料、答疑服务等以当年对应课程辅导的招生方案为准。可能会根据实际情况调整老师、课程、大纲、答疑服务等，乙方有权根据实际调整变更具体服务内容和细节。
2.4乙方随课赠送的礼品、课程、分期贴息优惠或其他乙方向甲方提供的优惠政策，如有退换课情况，乙方有权扣除相应费用（如若原包装完整，甲方可以寄回，乙方不予扣除相应费用）。
2.5 购课规则
2.5.1直播课程开课前，甲方如不满意课程内容且未超过课程总时长的10%，可免费申请更换一次；
2.5.2甲方如当期无法上直播课，可在报名交费1年内免费申请一次补学机会；
2.5.3课程有效期内申请退费，若已听课，则需根据具体听课时长扣费【费用计算规则为：（甲方实际交费金额-甲方实际交费金额×20%）÷课程总时长×甲方已听课时长】，若未听课只下载了资料讲义，则需在实际交费金额中扣除20%的费用，剩余的金额退还甲方；
2.5.4直播课因其教学特点，若因故未达到开课标准，可能会延期或调整，遇此特殊情况时网校将及时通知，并可为学员办理更换同类型的相应课程；
2.5.5体验课程（或免费课程）购买后请按时进入直播教室听课，体验（或免费）内容不提供以上购买正式课程的学员所享有的更换、补学及延期等服务；
2.5.6购课后须在页面提示的关闭时间前观看课程，课程关闭后可按2.5.2约定申请补学，逾期视为放弃补学，乙方不再提供退费或补学服务;
2.5.7课程退换政策：网校课程为服务类商品，购买后无任何下载记录(包含讲义、配套资料等)，可享受“7天无理由退款/换课”；
2.5.8如需发票，请在报名交费后1年内提交申请，逾期将不予办理。
3 甲方的权利与义务
3.1 权利
甲方在按照本协议的规定交纳全部学习费用后，有权利享受乙方为“30天/90天/180天”学员所提供的教学及辅导服务，具体服务内容以乙方网站公示的招生方案为准。
3.2 义务
3.2.1 甲方应按时、全额交纳学习费用；
3.2.2 甲方对于乙方提供的学习课程，应保证只供甲方个人单独学习使用，不得以任何方式向任何第三方提供或公开课程内容，包括但不限于向任何第三方透露学习课程、与他人共享学习账号、将自己的学习账号提供给第三方使用、将学习课程公开播放、传播下载的课程及讲义、资料、或以任何方式供多人同时使用。若甲方违反上述约定，甲方的学习权限将被乙方无条件立即关闭，已支付的费用不予退还，同时甲方应承担因此给乙方所造成的全部损失及其他一切法律后果。
4 乙方的权利与义务
4.1 权利
4.1.1 乙方有权根据本协议相关条款获得甲方交纳的相应学费；
4.1.2 乙方有权根据本协议的约定获得、持有和核对甲方提供的有关个人信息、资料。
4.2 义务
4.2.1 乙方应提供本协议规定的辅导服务；
4.2.2 乙方应保证所提供的各项服务均能够正常使用；但是因不可抗力以及甲方的原因造成不能正常使用乙方所提供的各项服务，包括但不限于互联网运营商提供的网络中断、甲方不具备上网条件（包括但不限于不具备软硬件条件或者软硬件故障）等，则乙方不承担任何责任。
5 不可抗力
5.1不可抗力指超出本协议双方控制范围，无法预见、无法避免或无法克服，使得本协议一方或双方部分或者全部不能履行本协议的事件。这类事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、罢工、暴动、网络中断、政府行为、法律规定或其适用的变化，或者其他任何无法预见、避免或者控制的事件。
5.2如任何一方不履行或迟延履行本协议规定的义务是由于不可抗力，则该方免除承担违约责任。
5.3不可抗力事由发生后，若有可能，受不可抗力影响的一方应在10个工作日内将有关情况及时通知对方（乙方可以通过网站公告的方式通知甲方），凡违反此通知义务且不履约给对方造成损失的，须赔偿由此而给对方造成的损失。
5.4 在不可抗力消除后，曾受不可抗力影响而未能履约的一方应尽最大努力恢复履行其在本协议项下的义务。
6 争议的解决
6.1 本协议的内容、执行和解释及争议的解决均应适用中国法律。
6.2 双方在履行本协议的过程中，如发生任何争议，则双方应首先进行友好协商解决。
6.3 如果某一争议未在一方首次提出协商之日后 30 日内通过友好协商解决，则任何一方可将该争议提交北京仲裁委员会根据该会届时有效的仲裁规则在北京仲裁。
7 完整协议
乙方在正保会计网校网站上公布的招生方案及网站的注册服务条款是本协议的补充，惟该等招生方案及网站注册服务条款与本协议有不同之处的，则以本协议的约定为准。
8 保密义务
乙方对甲方提供的个人资料和信息具有保密义务，除非法律规定或者有权政府机关的命令和要求或者甲方同意，乙方不得将甲方的个人信息和资料泄露给任何第三方。
甲方对本协议的内容、乙方提供的学习辅导课程的任何内容具有保密义务，未经乙方同意，甲方不得将该等内容泄露给任何第三方或者提供给任何第三方使用。甲方违反保密义务给乙方造成损失的，应当足额赔偿乙方的损失。
9 协议期限
本协议期限自乙方为甲方开通本协议中甲方所报课程听课权限之日起至所报课程规定学习期限到期为止。
10 其他约定
10.1本协议采用电子协议形式，凡购买开放课堂会计实务课程辅导视为同意并签署本协议。本协议自甲方成功付费购买乙方本协议课程之后即生效。
10.2如甲方通过补差价的方式升级到开放课堂其他会计实务课程，类别价格高于本课程以外的辅导课程，则本协议自甲方课程升级至辅导班次生效之日起自动终止，甲乙双方权利义务关系以甲方课程升级后的新班次协议书为准。
10.3本协议生效后，非经法定事由或双方协商一致，任何一方不得解除。
—————————————————【以下无正文】———————————————————
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