房地产企业全周期成本核算和纳税筹划（第 3 期）

模块

课程内容

课程收益

第一模块

成本财税核算基础篇

（1）会计视角看项目总平图及经济指标

（2）从“三大税种”视角看项目总平图及经济指标当中的涉税事项

（3）开发项目的18个关键节点

（4）房地产企业期间费用会计明细科目设置

（5）取得土地使用权的税务核算

（6）土地出让金的分期付款利息和延期付款利息财税处理差异

（7）报批报建的行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向

（8）报批报建的规费当中哪些是土增税清算申报所认定的“6.代收费用”？

（9）开发成本的会计核算归集内容

（10）开发费用（管理费用，销售费用，财务费用）的会计核算归集内容

（11）甲供材的财税核算

（12）甲供水电的财税核算

（13）开发产品的会计核算

（14）职工薪酬的会计核算

（15）职工薪酬当中暗藏的土地增值税之筹划密码（附案例）

（16）营销设施建造费（建造样板间、营销中心）及其财税核算

（17）销售开发产品的财税核算

（18）会计收入的确认条件

（19）保交楼时并没有取得实测面积数据如何处理？

（20）增值税收入的确认

（21）所得税收入确认

（22）土地增值税收入确认

（23）什么是直接成本

（24）什么是间接成本和共同成本

（25）什么是完全成本法

（26）会计上计提成本和企业所得税计提成本差异点

（27）为什么计税成本无限接近于会计成本至关重要

（28）会计成本和计税成本核算的一般程序

（29）成本的分摊绝对不是简单的算术题

（30）企业开发产品转为自用后又销售的财税口径

（31）国税发[2009]31号文第三十三条如何理解？

（32）国税发[2009]31号文第三十四条如何理解？

（33）如何确定计税成本核算的终止日？

（34）企业的利息支出企业所得税口径

（35）企业之间的无息借款隐藏的涉税风险

（36）公共配套设施企业所得税口径

（37）公共配套设施土地增值税口径

（38）土地增值税清算单位如何确定？

（39）土地增值税清算的“三分法”但不是一种计算方法

1、企业需要将各项交易按照国家统一的会计制度进行会计核算及成本核算；

2、成本归集和核算遵循财政部会计司编的《企业产品成本核算制度（试行）》财会[2013]17号；

3、规范的会计核算有助于后期的完工开发产品计税成本的归集和土地增值税清算等工作底稿使用；

第二模块

政策解析—税务遵从是节税之王道

（40）销售过程中的“老带新”奖励的财税处理

（41）销售推广过程中赠送礼品的容易被忽略的财税处理要点

（42）红线外支出的财税处理

（43）工程规划外的支出为什么不允许土地增值税税前扣除

（44）从施工款中扣除乙方水电费182.5万元被稽查认定转售水电追缴税款等

（45）案例：土增税清算时土地成本的分摊不得不关注的中央层面的一个文件

（46）土地增值税清算时，销售不计容的地下车库（车位）是否分摊土地成本？

（47）转让（法拍）取得的在建工程,增值税计税销售额扣除等问题

（48）转让（抵债、法拍等）在建工程，土地增值税加计扣除问题 

（49）案例：该房企2000多万元建筑服务发票没有取得是财务管理上的失控？

（50）案例：何为占地面积法及其在实际工作当中如何取数？

（51）供应商开具发票时间点是可以选择的吗？

（52）一般计税方法项目，质保金发票可以放弃索要专票？

（53）土地增值税清算时销项税额抵减额是计入收入还是冲减成本？

（54）土地增值税税前扣除项目的金额是遵循凭票扣除口径？

（55）外购商品的“买一赠一”销售方式下，对“赠一”如何财税处理？

（56）房地产企业委托代建支付的代建管理费能否土地增值税税前扣除？

（57）卖房子送车位或储藏室的“买一送一”的财税处理 

（58）商品房交付触发的涉税事项有哪些？企业的管理层应该做哪些工作？

（59）以房抵自然人借款本息款情况下涉及到的财税处理要点？

（60）以房抵顶工程款过程中如何确认不存在房产的二次销售？

（61）这家房地产企业以房抵款方式被税务稽查要求补税值得商榷

（62）案例：土清时委托贷款利息不能够作为据实扣除？

（63）案例：土清时向非金融机构贷款利息不得土地增值税前扣除

（64）案例：为什么开发商支付并取得的141万元建筑服务发票不可以企业所得税税前扣除，也不能够土地增值税税前扣除

（65）案例：商品房精装修交付的两种不同合同签订方式的税务后果迥异

（66）案例：商品房的年底前交付和元旦交付形成的税务影响是什么？

（67）案例：税务稽查要求补税是合同签订有问题还是会计核算有问题

（68）案例：税企争议之车位使用权转让合同的印花税如何计缴？

（69）案例：人防车位的增值税，企业所得税，土地增值税如何处理？

（70）案例：样板间或营销中心的各项支出的财税处理

（71）案例：乙方带资承建开发项目的资金成本两种合同签订方式的财税结果迥异

（72）案例：有关人防XX房地产公司征税对象争议案

1、在开发过程中，一个关键词就是“税”，“合同源于领导的决策”，不同的决策方案产生不一样税的结果；

2、我们需要把每一个交易及其背景梳理清楚在两个以上方案当中优选；

3、规范计税，规范取得发票，规范开具发票，规范纳税申报，做到规范，税务遵从是王道。

第三模块

实战-系统解析年度企业所得税汇算清缴申报表填报专题

（73）非货币性资产交换视同销售收入

（74）用于市场推广或销售视同销售收入

（75）用于交际应酬视同销售收入

（76）用于职工奖励或福利视同销售收入

（77）用于股息分配视同销售收入

（78）用于对外捐赠视同销售收入

（79）用于对外投资项目视同销售收入

（80）税案解析：视同销售背后的另外一个税种的隐忧

（81）销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额如何填报？

（82）销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额如何填报？

1、企业所得税的视同销售；

2、销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额如何填报

3、销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额如何填报

第四模块

实战-系统解析土地增值税清算申报表填报专题

（83）土地增值税清算的本质的就是“业财法税”融合才可以完成的工作

（84）哪些纳入土地增值税清算申报资料

（85）哪些用以工程造价佐证资料

（86）哪些企业基本情况需要填报？

（87）需要采集哪些项目基础数据

（88）清算时要求造价比对目的是什么？

（89）与收入和成本相关的面积底稿数据如何取数？

（90）销售收入明细底稿如何取数？

（91）销售收入开票明细表如何取数？

（92）成本分配比例表如何取数？

（93）扣除项目明细底稿如何取数？

（94）合同明细底稿如何取数？

（95）利息支出明细表如何取数？

（96）与转让房地产有关的税金底稿如何取数？

（97）扣除项目在已售与未售间的分摊表

（98）关联方及其交易明细表如何填报？

（99）案例解析：错报征收品目预缴土地增值税，认定偷税罚款

（100）无偿移交回迁房、保障房等配建房土增税税务处理

1、手把手教你土地增值税清算申报表的各项数据及资料填报；

2、从数据和资料收集把握土地增值税清算的基本流程；

3、土地增值税清算涉及到的公司和项目的全部资料，相关数据如何取数，将“业财法税”四务融合的理念融合于项目开发全过程及在土地增值税预缴及清算全过程。