房开企业全流程财税处理及合同、票据的审核（第 56 期）

课程体系

主要内容

课程收益

第一部分  房地产开发企业财务工作概述（录播）

1、房地产开发企业的经营特点、财务管理重点及会计核算重点

2、房地产开发各阶段的财税要点

3、房地产开发各阶段涉及的主要税金

4、房地产开发各阶段需关注的重要财税节点

二、财务人员应掌握的房地产开发企业的主要专用名词

1、土地类型有哪些？使用年限是多少年？

2、土地使用权的出让方式有哪些？

3、生地、毛地和净地分别指什么？

4、三通一平指的是什么？

5、五通一平与七通一平指的是什么？

6、房地产开发企业报批报建的五个阶段及六个证书

7、房地产竣工交房时应取得哪“两书”?

8、房地产的用地面积和建筑面积的概念是什么？

9、商品房的销售面积是怎样计算的？

10、房地产开发中的配套设施与公共配套设施

11、什么是容积率？

12、什么是绿化率？什么是绿地率？

13、什么是红线？

14、什么是楼面地价？

第二部分  房地产开发企业税务政策专篇讲解（录播）

（一）增值税的税务政策

1、从税务政策、会计核算、票据开具、纳税申报等方面全方位、多角度掌握增值税的操作要领；

2、学习数电票的开具以及金税四期与数电票的关系，做好新形势下的财税应对；

3、学习建筑施工企业的增值税政策，达到知己知彼、合作共赢的功效； 

4、案例解读增值税的税款计算及纳税申报。

1、价内税和价外税（增值税的原理）

2、一般纳税人和小规模纳税人（增值税中的两个角色）

3、一般计税方法和简易计税方法（两种计税方式与两种角色的关系）

4、视同销售及进项税不得抵扣（增值税中的两个重要概念）

5、兼营与混合销售（两种重要的业务形式）

6、增量留抵税额退税

7、房地产行业相关的增值税政策

（1）不动产纳入抵扣范围

（2）房地产开发企业增值税的预缴

（3）房地产开发企业增值税的缴纳

（4）房地产开发企业总公司拿地的后续处理

（5）房屋租赁免租期的税务处理

（6）租入不动产的税务处理

（7）什么是房地产开发企业的“老项目”

（8）房地产开发企业增值税纳税义务发生时间的规定

（9）房地产开发企业增值税缴纳情况全总结

8、建筑施工企业的几个增值税政策

（1）销售自产货物同时提供建筑、安装服务的税务处理

（2）建筑企业授权集团内的其他企业提供建筑服务的税务处理

（3）建筑企业承揽甲供工程、清包工工程的税务处理

（4）建筑企业承揽建筑工程老项目的税务处理

（5）提供建筑服务的简易计税方法

（6）提供建筑服务增值税的预缴

（7）关于取消建筑服务简易计税项目备案

（8）建筑施工企业增值税纳税义务发生时间的规定

（二）增值税的会计核算

1、会计科目设置

2、增值税的账务

（1）购买货物或服务的账务处理

（2）退货的账务处理

（3）购进用于集体福利的货物等不得抵扣、且取得增值税专用发票的账务处理

（4）购买不动产或不动产在建工程的账务处理

（5）固定资产/在建工程用途发生改变或损失的账务处理

（6）货物已验收入库但未取得增值税专用发票的账务处理

（7）境外单位或个人在境内发生应税服务，在境内未设有经营机构，购买人为增值税扣缴义务人的账务处理

（8）销售货物或不动产（开发产品）的账务处理

（9）差额征税的账务处理（土地价款抵减销售额）

（10）会计制度确认收入时点早于增值税纳税义务发生时点的账务处理

（11）增值税纳税义务发生时点早于会计制度确认收入时点的账务处理

（12）预缴增值税的账务处理

（13）月末转出未交或多交增值税的账务处理

（14）缴纳当月应交增值税的账务处理

（15）减免增值税的账务处理

（16）增量留抵税额退税的账务处理

（17）缴纳增值税附加税的账务处理

（18）首次购入增值税税控系统专用设备的账务处理

（三）增值税的票据管理

1、发票的种类（纸质发票、纸电发票、数电发票）

2、发票的获取和认证

3、发票的开具

4、红字发票的开具

5、发票丢失的处理

6、增值税发票的抵扣勾选

7、小规模纳税人的开票问题

8、简易计税方法的开票问题

9、金税四期与数电票

10、虚开增值税专用发票的风险与规避

（四）案例解读房地产开发企业增值税的纳税申报

（一）企业所得税的会计处理

1、在学习企业所得税的全行业通用税务政策的基础上，重点学习房地产行业的特色处理；

2、通过案例的详细解读，全面掌握开发产品不同状态下房地产行业企业所得税的预缴和汇算清缴。

（二）企业所得税税前扣除凭证的相关规定

（三）企业所得税汇算清缴的通用性原则

1、租金收入的税务处理

2、收益性支出与资本性支出

3、工资薪金的税前扣除

4、基本保险费、住房公积金的税前扣除

5、补充养老保险、补充医疗保险的税前扣除

6、利息支出的税前扣除

7、职工福利费的税前扣除

8、工会经费的税前扣除

9、职工教育经费的税前扣除

10、业务招待费的税前扣除

11、广告宣传费的税前扣除

12、公益性捐赠支出的税前扣除

13、固定资产折旧的税前扣除

14、无形资产摊销的税前扣除

（四）房地产行业相关的企业所得税政策

1、房地产行业税收意义上的完工条件

2、房地产开发企业企业所得税应税收入的规定

3、计税毛利率的规定

4、房地产开发企业销售未完工开发产品的税务处理

5、房地产开发企业开发产品完工的税务处理

6、房地产开发企业计税成本的规定

（五）案例解读房地产开发企业企业所得税的预缴

（六）案例解读房地产开发企业企业所得税的汇算清缴

（一）土地增值税的会计核算

1、系统学习土地增值税的预征、清算及尾盘销售的税务政策；

2、不同情况下的土地增值税纳税申报表填列；

3、通过案例详解房地产开发企业土地增值税的操作要点。

（二）土地增值税清算的税务政策

1、《土地增值税暂行条例》的相关规定（《土地管理法》、《土地增值税法》征求意见稿）

2、土地增值税纳税义务发生时间的规定

3、土地增值税的预征

4、土地增值税的清算条件及清算时间

5、土地增值税的清算单位

6、土地增值税清算时应提供的资料

7、土地增值税清算收入的确定

8、土地增值税清算扣除项目的确定

9、土地增值税的计算及税率

10、尾盘销售的土地增值税处理

11、营改增对土地增值税的影响

12、土地增值税清算涉及企业所得税退税的问题

13、土地增值税的税收优惠

（三）土地增值税纳税申报表的填列

（四）案例解读土地增值税的预征、清算及尾盘销售

（一）契税的会计核算

（二）契税的税务政策

1、契税的纳税义务人

2、契税的应税行为

3、契税的税率

4、契税的计税依据（土地使用权出让）

5、契税的纳税义务发生时间及税款缴纳时间

6、契税纳税申报需提交的资料

7、契税退还的情形及办理

（一）耕地占用税的会计核算

（二）耕地占用税的税务政策

1、耕地占用税的纳税义务人

2、耕地占用税的征税范围

3、耕地占用税的计税依据

4、耕地占用税的纳税义务发生时间及税款缴纳时间

5、耕地占用税的减免税政策

6、耕地占用税申请退税的情形

（一）房产税的会计核算

（二）房产税的税务政策

1、房产税的纳税义务人

2、房产税的征税范围

3、房产税的计税依据（从价计征、从租计征）

4、免租期的房产税处理

5、地下建筑的房产税处理

6、房屋转租的房产税处理

7、基建工地临时性房屋的房产税处理

8、房地产开发企业建成商品房的房产税处理

9、房产税的纳税义务发生时间

10、房产税的纳税地点

（一）土地使用税的会计核算

（二）土地使用税的税务政策

1、土地使用税的纳税义务人

2、土地使用税的征税范围

3、土地使用税的计税依据

4、地下建筑的土地使用税处理

5、土地使用税的纳税义务发生时间

6、房地产开发企业因拆迁未实际占用土地的土地使用税处理

7、房地产开发企业土地使用税停止缴纳的时间

8、房地产开发企业土地使用税的减免税政策

（一）印花税的会计核算

（二）印花税的税务政策

1、印花税的纳税义务人

2、印花税的应税凭证

3、印花税的计税依据

4、印花税的税目及税率

5、印花税缴纳的特殊事项

6、印花税的征收方式

7、房地产开发企业印花税的优惠政策

第三部分 房地产开发企业会计核算专篇讲解（录播）

（一）房地产开发企业特色的会计科目

1、在执行新收入会计准则、新租赁会计准则的前提下，重点讲解房地产开发企业会计科目设置、报表编制的行业特色内容； 

2、案例讲解开发过程中的科目设置及相关业务的会计核算。

（二）开发产品成本的种类和内容

（三）开发产品成本项目及核算内容（会计核算与企业所得税、土地增值税的比对）

（四）开发间接费用与管理费用、销售费用的划分

（五）开发产品的会计核算

（六）其他通用会计科目的讲解（新收入会计准则增加会计科目）

案例讲解房地产开发企业开发成本及开发间接费用明细科目的设置

（一）资产负债表的编制

（二）利润表的编制

（三）现金流量表的编制

（四）所有者权益变动表的编制

第四部分 房地产开发全流程的财税处理（录播）

（一）确定注册资金金额的几点考虑

（二）房地产开发企业资质管理对注册资本的要求

（三）设立阶段的会计核算及涉税处理

（一）支付土地出让金的会计核算

（二）取得土地返还款的财税处理

（三）以房换地的财税处理

（四）以路换地的财税处理

（五）股东以土地使用权出资的财税处理

（六）土地闲置的财税处理

（一)临时工棚、材料棚的会计核算

（二）售楼处、样板间的会计核算

（三）临时设施的涉税处理

（一）支付施工方工程款的会计核算

1、掌握成本核算程序、分配方法、成本核算对象的确定及开发建设阶段的涉税处理；

2、案例解析房地产开发企业成本核算流程。

（二）开发成本核算程序

（三）开发成本核算的基础工作

（四）开发成本分配方法及应用

（五）开发间接费用的分配

（六）借款利息的会计核算以及民间借贷利息的法律规定

（七）分期开发项目的土地成本分配

（八）开发建设阶段的涉税问题

（九）案例讲解房地产开发企业成本的归集、分配与结转

（一）定金、订金、诚意金的不同处理

（二）预售房款的财税处理

（三）房屋按揭贷款的财税处理

（四）回迁房的财税处理

（五）卖精装房送家俱家电的财税处理

（六）代收费用的财税处理

（七）自建商品房用于抵债的财税处理

（八）委托销售的财税处理

（九）地下车位的财税处理

（一）项目竣工的会计核算

（二）关于预提成本的相关税收政策

（一）投资性房地产的概念

（二）开发产品转为房地产开发企业自用的会计核算

（三）开发产品用于安置拆迁户周转使用的会计核算

（四）开发产品转为房地产企业对外出租的会计核算（新租赁会计准则）

（五）缴纳房产税、土地使用税的会计核算

（六）开发产品自持的税务处理

（七）折旧的税务处理

（八）租金收入的税务处理

（一）利润分配的步骤

（二）利润分配的会计核算

（三）以自建商品房对股东进行分配的财税处理

（四）关于股息、红利的税收政策

（一）公司注销清算的情形

1、掌握公司注销清算流程；

2、掌握注销清算阶段的会计核算；

3、从注销企业及股东两方面了解企业注销清算阶段的税务处理。

（二）公司注销清算流程

（三）注销阶段的会计核算

（四）注销阶段的涉税事项

第五部分 房地产开发企业的合同及票据审核（录播）

（一）房地产开发企业主要的合同种类有哪些？

（二）合同签订应重点关注的内容有哪几个方面？

（三）合同中的付款条款如何把握？如需代货物（劳务）提供方承担税款怎么处理？

（四）通过合同进行税务筹划的重要性

（五）几类典型合同的签订要点

1、土地出让合同签订的注意事项有哪些？

2、房地产开发集团统借统贷的合同签订的注意事项有哪些？

3、建筑施工类合同签订的注意事项有哪些？营改增后怎样签订建筑施工合同更合理？

4、材料采购合同签订的注意事项有哪些？

5、商品房销售合同签订的注意事项有哪些？

6、关联企业间借款合同签订的注意事项有哪些？

7、房屋租赁合同签订的注意事项有哪些？

（一）工程类付款审核要点是什么?

1、怎样确定工程施工进度？

2、怎样确定工程完工产值？

3、房地产开发企业代施工方支付水电费怎么处理？

4、房地产开发企业扣押质量保证金怎么处理？

5、支付拆迁补偿金应取得哪些单据？

6.收取或支付购房者违约金赔偿金怎样处理？

（二）费用类付款审核要点是什么？

1、跨年发票怎样处理？

2、差旅费补贴怎样报销？

3、公司食堂的费用怎样报销？

4、公司股东的个人及家庭支出怎样报销？

5、租入汽车哪些费用可以报销？

6、私车公用费用怎样报销？

第一时间了解税收新政，解析新政对房地产开发企业的影响

通过对往期学员的典型答疑进行解析，快速掌握房地产开发企业财税要点

针对学员课件学习、工作中的问题进行现场答疑

第七部分 超值附赠实用工具

1、开发成本台账模板

2、合同台账模板

3、合同款项支付台账模板

4、房产销售台账模板

5、资产管理台账模板

6、财务指标分析报表模板

7、新项目目标成本测算表

8、开发项目动态经济测算表

9、土地成本动态测算表

10、房地产项目投资财务分析表

1、货币资金管理办法

2、合同付款管理办法

3、费用支出管理办法

4、个人暂借款管理办法

5、会计档案管理办法

6、固定资产管理制度

7、差旅费报销管理制度