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一文读懂丨个人购房、换房涉税计算
2025年开春之际，房地产市场迎来新一轮交易。为帮助纳税人清晰掌握税费计算规则，避免政策理解偏差，本文梳理个人购买、换购住房所涉及的增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税等关键税种计算要点，帮助纳税人明明白白缴税，安安心心置业。
增值税
开发商销售新房时缴纳增值税，购房者无需额外缴纳。
纳税义务人为出售方。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
计算公式：增值税=房屋销售总价（不含增值税，下同）×5%
政策依据：
●《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
契税
对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。
计算公式：契税=计税依据×适用税率
政策依据：
●《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）
个人所得税
二手房交易中，卖方为个人所得税纳税人。
计算公式：个人所得税=（房屋成交总价−原购房价格−合理费用）×20%
暂免征收的情形
个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得（“满五唯一”）。
换购住房优惠政策
自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，符合《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）规定条件的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
政策依据：
●《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）
●《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）
印花税
买卖双方均应缴纳印花税，税率为0.05%（对个人销售或购买住房暂免征收）。
计算公式：印花税=合同金额×0.05%
政策依据：
●《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）附件《印花税税目税率表》
●《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
●《财政部 税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2022年第23号）
土地增值税
土地增值税以销售方为纳税人，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策依据：
●《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
购房、换房涉及的税种较多，不同交易场景下存在差异。建议纳税人结合房屋性质、持有年限、家庭住房数量等自身情况，计划购房、换房时提前了解涉税事项。
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