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投资性房地产如何初始计量
投资性房地产的初始计量方法
投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。根据国际财务报告准则第40号（IFRS 40）和中国会计准则，投资性房地产的初始计量应当以其成本进行计量。成本包括购买价格、相关税费、直接归属于使该资产达到预定可使用状态的其他支出。例如，购买一处商业地产作为出租用途时，其成本不仅包括购买价格，还应包括法律费用、交易税费等直接费用。
在某些情况下，企业可能通过自行建造或开发投资性房地产。这种情况下，成本应包括直接材料、直接人工、直接费用以及可直接归属于该资产的间接费用。值得注意的是，如果投资性房地产是通过交换其他非货币性资产获得的，其成本应按照公允价值计量，除非该交换不具备商业实质或公允价值无法可靠计量。
初始计量中的特殊考虑
在进行投资性房地产的初始计量时，企业需要特别注意几个方面。首先，对于后续计量模式的选择，企业可以选择成本模式或公允价值模式。一旦选择，除非满足特定条件，否则不得随意更改。在成本模式下，投资性房地产应按成本减去累计折旧和累计减值损失后的金额计量；而在公允价值模式下，则应以公允价值计量，公允价值变动计入当期损益。
此外，对于已出租的土地使用权和已出租的建筑物，即使它们是通过经营租赁方式出租的，也应作为投资性房地产进行会计处理。如果企业拥有某项房地产的一部分用于出租，另一部分自用，则需要合理划分这两部分，分别按照投资性房地产和自用房地产进行会计处理。这种划分需要基于物理上的可区分性或功能上的可区分性。
常见问题
投资性房地产的初始计量是否包括后续的维护和修理费用？答：投资性房地产的初始计量不包括后续的维护和修理费用。这些费用通常在发生时计入当期损益，除非它们能够增加资产的使用寿命或提高其使用效能，从而满足资本化的条件。
如何确定投资性房地产的公允价值？答：确定投资性房地产的公允价值通常需要参考市场交易数据、专业评估报告等。企业应确保所采用的估值方法是合理且一致的，能够反映当前市场条件下的最佳估计。
如果企业同时拥有自用房地产和投资性房地产，如何进行会计处理？答：企业应根据使用目的将房地产区分为自用房地产和投资性房地产。对于自用部分，按照固定资产进行会计处理；对于出租部分，则作为投资性房地产处理。这种区分需要基于物理上的可区分性或功能上的可区分性，并在财务报表中予以适当披露。
说明：因考试政策、内容不断变化与调整，正保会计网校提供的以上信息仅供参考，如有异议，请考生以官方部门公布的内容为准！
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