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两个处理方案！让你学会房地产企业预提成本和计税成本如何协调！
预提成本和计税成本是房地产企业进行合理控税、控制成本的一个重头，想做好一个好的房地产财务就要先弄明白成本控制和税务筹划。今天正保会计网校-开放课堂就给大家讲解下预提成本和计税成本吧！
房地产企业预提成本和计税成本如何协调？
依照国税发[2009]31号文第32条，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
A房地产开发企业有一笔1亿元的建造施工合同因故只取得了6,000万元发票，则年度结转完工成本时应预提多少万元建筑安装成本呢？
【处理方案1】如果按总合同金额预提10%，预提了1,000万,
则税前扣除为6,000万+1,000万=7,000万完全符合税法的规定。
【处理方案2】
按总合同金额未取得发票预提4,000万（按照账面上已经取得发票的6,000万元，合计1亿元），不符合税法的规定。
税前扣除为7,000万【6,000万元+1亿元的10%即1,000万元】，纳税调增3,000万。
我们认为，处理方案2才能体现28号公告的第十七条的精髓。
第十七条 除发生本办法第十五条规定的情形外，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。
【假定】他们税前扣除为4,000万，根本不进行纳税调增3000万！
他们的逻辑是这样的：房开企业在完工年度可以对无票的建安成本，先进行企业所得税全额（注意是无票全额）税前扣除，之后再去获取发票。等到税务稽查时，如果还未取得发票，此时不必惊慌，房开企业应当自被告知之日起60日积极补开建安发票，或者取得证实其支出真实性的相关材料，这样在完工年度扣除的无票建安成本仍然是可以得到税务机关认可的。
违反了两个规定：
1）违反了第十七条的规定。
第十七条强调的是：相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除。而这些所得税税前扣除直接按照会计上的成本扣除的情况下，意味着已经在发生年度税前全额扣除了。
2）违反了国税发[2009]31号文第32条只能扣合同总金额的10％的规定，因此房地产企业必须按照国税发[2009]31号处理房地产企业涉及到所得税处理的涉税事项。
关键点是企业取回来的4000万发票如何处理？只能在开发票那一年扣除了，那发生年度全额扣除4000万如何处理？应该是在发生年度纳税调增3,000万，当年度该补税的补税，该缴纳滞纳金的缴纳滞纳金，如果被稽查查到的情况下，还需要承担相应的罚款。
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