清算审核是每个财务人员应该懂得和必备的知识，不然事到临头就会手忙脚乱费时费力。今天网校就给大家讲解下关于收入总额的清算审核是如何做，怎么确定的，快来看下吧~

一、审核直接销售收入。

根据“主营业务收入”账户，结合销售合同（包括房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、销售发票、房产销售明细表及其他有关资料，核实房地产销售面积、单价、销售额，看有无少计收入或价格明显偏低情况。销售合同所载面积与有关部门实测面积不一致发生补、退房款的，应进一步核实收入调整情况

审核预收款和相关经济收益是否全部结转销售收入，同时审核向购买方收取房价款是否包含代收费用。

各省    收入总额审核  

在审核收入时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产分户表及其他有关资料：

1.重点审核销售明细表，房地产销售面积与项目可售面积数据关联性，核实计税收入；

2.对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，发生补、退房款收入调整情况审核；

3.对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。必要时，通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人非货币性资产等情况。

二、审核代收费用

1、认定

纳税人按县级以上人民政府规定在售房时代收各项费用，区分不同情形处理：

（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产取得收入计税。实际支付代收费用，计算扣除项目金额时，可予扣除，但不许作加计扣除基数。

（2）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作转让房地产收入，计算增值额时不许扣除代收费用。（国税发【2007】132号第25条）

2、审核

县级以上人民政府要求房地产企业售房时代收各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除及房地产开发费用计算基数情形。

三、审核视同销售收入    （国税发【2006】187号第3条）

开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人非货币性资产等，在其所有权发生转移时，应视同销售房地产，按下列顺序和方法确认收入：

①按本企业同一地区、同一年度销售同类房地产平均价确定；

②参照当地当年、同类房地产市场价或评估价确定。

注意：

开发企业将开发部分房地产转企业自用或用于出租等商业用途时，如产权未发生转移，不缴土地增值税，税款清算时不列收入，不扣相应成本和费用。

四、审核拆迁补偿行为

（一）相关政策：国家层面

国税函【2010】220号第6条：房地产企业用建的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。按国税发【2006】187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产企业付回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户付房地产企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

拆迁人的开发产品视同销售，其价格按货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开发票；按货币补偿方式计算补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。

（一）相关政策：地方层面

穗地税函【2008】342号：房地产企业根据当地政府城市规划和建设部门要求拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等部分，以该房产建筑安装成本价作房地产企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积部分，根据“187号文”第三条第一项规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产企业补偿给被拆迁方房产成本为该房产建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除。

总结：

安置用房视同销售处理，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目拆迁补偿费。

房地产企业付回迁户补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户付房地产企业补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安置以实际支出计入拆迁补偿费。

货币安置拆迁的，房地产企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

案例1：某企业安置拆迁户5,000平米，市价8,000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8,000万元，总可售面积80,000平米。假设税金及附加3,400万元。

实际收入：75,000×8,000=60,000万元，视同销售收入4,000万元，拆迁补偿费4,000万元。

会计处理

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费    4000

   贷：其他应付款—应付拆迁补偿费        4000

交付时，

借：其他应付款—应付拆迁补偿费     4,000

   贷：商品销售收入                         3,809.52（4000÷1.05）

          应交税费—简易计税                190.48

结转成本

借：商品销售成本

   贷：开发产品

案例2：某房地产公司当期一项目销售额40,000万元，允许扣除的土地成本10,000万元,拆迁补偿费1,000万元。

销售额=(40,000—11,000)÷(1+9%)=26,605.50（万元）

销项税额= 26,605.50 ×9%=2,394.50 （万元）

 开发票：40,000÷（1+9%）=36,697.25 （万元）

                    36,697.25 ×9%= 3,302.75 （万元）

 合计                                          40,000.00 （万元）

 分析： 3,302.75— 2,394.50=908.25（万元）

    11,000÷（1+9%）×9%=908.25（万元）

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿支出     11,000

    贷：银行存款                                          11,000

按允许抵扣的税额时

    借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）                  908.25

       贷：开发成本—土地征用及拆迁补偿支出（开发产品）  908.25

土地征用及拆迁补偿费成本=11,000—908.25=10,091.75  （万元）

（二）实务应用 ：

动迁补偿分三种情况：

第一种：货币动迁，只涉及成本，不涉及收入。

第二种：以本项目产品安置回迁户，如合同中约定房屋价款的，按合同约定产品价款确认收入。收到补价冲减成本，支付补价增加成本。如：动迁80平米，安置100平米，合同约定价款100万元，开发企业收到动迁户补价20万元。则开发企业确认收入100万元，成本80万元（100—20）。如动迁80平米，安置70平米，合同约定价款70万元，开发企业另支付回迁户10万元。则开发企业收入确认70万元，成本确认80万元（70+10）。

第三种：以本项目产品安置回迁户，如合同中没约定房屋价款的。

1、增加面积安置。按收到增加面积价款与还面积所对应的同期同类公允价值之和确认收入。

如动迁80平米，安置100平米，动迁合同未约定价款。开发企业收入确认为动迁80平米对应公允价加上增加20平米公允价之和，成本为动迁80平米公允价。

2、减少面积安置。按实际安置面积对应同期同类公允价确认收入，支付差价计入开发成本。

如动迁80平米，安置70平米，动迁合同未约定价款，支付补价10万元。则开发企业收入确认为安置70平米对应同类同期公允价，成本为安置70平米公允价加支付补价10万元。

根据审核结果，填附表二： 转让房地产收入明细申报表。

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