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房地产开发产品销售收入如何确定？
房地产企业的销售收入与普通企业的销售收入确认方式有很大的不同，那么，房地产企业的销售收入应该如何确定呢？一起来看看吧。
一、房地产企业销售收入确认的税法规定
（1）收入的范围：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
（2）代收款项的处理：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确 认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（3）收入确认的前提：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
（4）收入确认的具体规定：
1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4）采取委托方式销售开发产品的，收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
二、房地产企业销售收入确认的具体操作
（1）应获取企业的销售统计台账（包含楼号、房号、购买人名称、合同签订日期、实测建筑面积、销售单价、合同金额、面积差退补款、最终结算金额、发票号码、付款记录等），并将销售台账中统计的购房款与财务账簿中的预收账款相核对，不一致时查找原因，直至核对一致。
（2）对比竣工备案情况，严格区分不同业态下尚未完工预售房款、已完工预售房款。
（3）根据售房合同约定的收款方式（一次性全额收款、分期收款、银行按揭方式、委托方式），对比销售统计台账，判定收入确认的时间。
（4）将税法上确定的售房收入与企业账面确认的主营业务收入相核对， 并进行纳税调整。
核对售房单价时，关注是否有售价明显偏低的情况，如有，需要说明合理理由。
对于未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》而收取的诚意金、认购金、排号费不作为销售收入的实现，不需要按照预计计税毛利率来计算预计毛利额，完工年度也不需要确认为销售收入。
【案例1】丙房地产开发公司为项目公司，其开发的B项目，于2018年10 月份办理了竣工备案手续。
该公司2018年度预收账款贷方发生额10000万元 （与销售台账核对一致），其中二级科目“销售房款”金额为5000万元， “按揭房款”金额为3000万元，此两项企业已经结转了“主营业务收入”， “首付款”金额为2000万元，根据销售合同约定，首付款比例为30%，企业尚未结转主营业务收入。
则在企业所得税汇算清缴时，应确认销售收入10000万元。
【案例2】甲房地产开发公司为项目公司，与乙房地产销售公司签订了一份包销协议，协议约定甲公司将开发产品7万平米以固定价格4万元/平米 包销给乙公司，乙公司按照市场价对外销售，甲公司与最终客户签订购房合 同并开具发票。协议约定，包销期限届满，房屋未能全部销售的部分，乙公司以包销价格购买全部剩余房屋。2018年8月份收到乙公司开具的已销开发 产品清单，已售开发产品6万平。
（1）当市场价格为4.5万/平米时，则甲公司应确认销售收入270000 万元。乙销售公司按4万/平米与甲结算时，差额部分记入销售费用。
（2）当市场价格为3.5万/平米时，则甲公司应确认销售收入240000 万元。
（3）包销期满时，乙公司购买全部剩余房屋，则甲公司应确认销售收入40000万元。
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