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房地产汇算清缴，如何确认开发项目是否完工？
年度企业所得税汇算清缴工作如火如荼进行中。房地产企业基于其鲜明的行业特点，在企业所得税核算申报上都具有行业特殊性。掌握房地产企业汇算清缴中各种疑难问题，正确应对各种疑难杂症，才能有效纳税，防止多交税，或误用失效的税收政策，带来不必要的纳税风险。
如何判断开发项目是否完工?
房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。
完工年度之前——企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。
在完工年度——企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在完工年度后——企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额，并填入企业所得税纳税申报表中。
对于完工年度的确认，主要有三条现行规定，分别为:
●《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》( 国税发[2009] 31号)
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
竣工证明材料：指取得竣工验收报告，向房管部门门报竣工验收备案表。
●《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009] 342号)
房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年(完工年度)应纳税所得额。
开始投入使用：指房地产企业开始办理开发产品交付手续(含入住手续)或已开始实际投入使用。
●《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010] 201号)
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
【案例分析】
甲房地产开发企业2018年12月采用一次性全额收款方式销售A项目产品收房款900万元；B项目采用按揭贷款方式销售，2018年12月收首付款500万元计入"预收账款”, 当月收银行划转按揭贷款2,000万元计入"短期借款”, 以上项目均已完工。
【解析】
2018年12月应实现收入。
A项目应实现收入9,000,000元;
B项目应实现收入= 5,000,000 + 20,000,000 = 25,000,000元
全月应实现收入= 9,000,000 + + 25,000,000 = 34,000,000元
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