第五章：2007年《中级会计实务》考试学习笔记（投资性房地产）

　　一、投资性房地产概念和范围（掌握）

　　1、概念：

　　投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　2、范围

　　（1）已出租的土地使用权

　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

　　（3）已出租的建筑物。

　　下列各项不属于投资性房地产：

　　（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

　　（2）作为存货的房地产。

　　二、投资性房地产的确认条件（掌握）

　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

　　1、与该资产相关的经济利益很可能流入企业；

　　2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量

　　三、投资性房地产的初始计量（掌握）

　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

　　投资性房地产的成本参照本书“第三章 固定资产”和 “第四章 无形资产”等相关要求确定。

　　四、投资性房地产的后续计量（掌握）

　　（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　1、采用公允价值模式的前提条件：

　　采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

　　（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

　　（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　2、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益），投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

　　（三）投资性房地产后续计量模式的变更

　　1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

　　2、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　五、投资性房地产的转换（掌握）

　　（一）房地产的转换

　　1、房地产的转换形式及转换日

　　房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

　　（1）投资性房地产开始自用

　　即将投资性房地产转为自用房地产，在此种情况下转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　（2）作为存货的房地产改为出租

　　通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日，租赁期开始日：是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

　　（3）自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租

　　即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产，在此种情况下，转换日为租赁期开始日。

　　（4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值

　　即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产，在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。

　　（二）房地产转换的会计处理

　　1、在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；

　　2、在公允价值模式下：

　　（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）；

　　（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量：

　　①转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；

　　②转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益，处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。

　　六、投资性房地产的处置（掌握）

　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

　　投资性房地产涉及到的会计科目及帐务处理

　　1521 投资性房地产

　　一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。

　　企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。

　　采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。

　　采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照“固定资产减值准备”等科目进行处理。

　　二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。

　　采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。

　　三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。

　　（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

　　（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

　　将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

　　（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

　　（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

　　（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

　　四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。

　　（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

　　（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

　　将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记 “累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

　　（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

　　取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

　　（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

　　（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

　　五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“营业收入”和“营业成本”科目核算相关的损益。

　　六、本科目期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。

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