2012年初级会计职称考试大纲《经济法基础》（第五章）

2012年《经济法基础》考试大纲——第五章 其他相关税收法律制度

　　[基本要求]

　　（一）掌握房产税、契税、车船税、城镇土地使用税、印花税、资源税、土地增值税的纳税人和征税范围

　　（二）掌握房产税、契税、车船税、城镇土地使用税、印花税、资源税、土地增值税的计税依据和应纳税额的计算

　　（三）熟悉房产税、契税、车船税、城镇土地使用税、印花税、资源税、土地增值税的税率和税收减免

　　（四）熟悉资源税的税目和课税数量

　　（五）了解房产税、契税、车船税、城镇土地使用税、印花税、资源税的纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限

　　（六）了解土地增值税的纳税申报程序、纳税清算和纳税地点

　　[考试内容]

第一节 房产税法律制度

　　一、房产税

　　房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。

　　二、房产税的纳税人和征税范围

　　（一）房产税的纳税人

　　房产税的纳税人是在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

　　（二）房产税的征税范围

　　房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。

　　三、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　（一）房产税的计税依据

　　房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。

　　1.从价计征的房产税的计税依据。

　　从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　2.从租计征的房产税的计税依据。

　　房产出租的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计算缴纳房产税。

　　（二）房产税的税率

　　我国现行房产税采用比例税率。从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率。

　　1.从价计征的，即依据房产余值从价计征，税率为1.2%。

　　2.从租计征的，即依据房产租金收入计征，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

　　（三）房产税应纳税额的计算

　　从价计征的房产税应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

　　从租计征的房产税应纳税额＝租金收入×12%（或4%）

　　四、房产税税收减免

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

　　2.由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

　　4.个人所有非营业用的房产免征房产税。

　　5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。

　　6.经财政部批准免税的其他房产。

　　五、房产税纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限

　　（一）纳税义务发生时间

　　1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

　　2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

　　3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

　　4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

　　5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

　　6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。

　　7.房地产开发项目自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

　　8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　（二）纳税地点

　　房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

　　（三）纳税期限

　　房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二节 契税法律制度

　　一、契税

　　契税是国家在±地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

　　二、契税的纳税人和征税范围

　　（一）契税的纳税人

　　契税的纳税人是在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

　　（二）契税的征税范围

　　契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，房屋赠与、房屋交换。

　　土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式，如典当、继承、分拆（分割）、出租或者抵押等，不属于契税的征税范围。

　　三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　（一）契税的计税依据

　　1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　3.土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。

　　4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。

　　（二）契税的税率

　　契税采用比例税率，并实行3%－5%的幅度税率。

　　（三）契税应纳税额的计算

　　契税应纳税额依照省、自治区、直辖市人民政府确定的适用税率和税法规定的计税依据计算征收。其计算公式为：

　　契税应纳税额＝计税依据×税率

　　四、契税税收减免

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

　　经批准减征、免征契税的纳税人，如改变有关土地、房屋用途的，则不再属于减征、免征契税范围，应当补缴已经减征、免征的税款。

　　五、契税纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限

　　（一）纳税义务发生时间

　　契税的纳税环节是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

　　（二）纳税地点

　　契税实行属地征收管理。纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。

　　（三）纳税期限

　　纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报，并在税收征收机关核定的期限内缴纳税款。

第三节 车船税法律制度

　　一、车船税

　　车船税是对在中国境内车船管理部门登记的车辆、船舶（以下简称车船）依法征收的一种税。

　　二、车船税的纳税人和征税范围

　　（一）车船税的纳税人和扣缴义务人

　　车船税的纳税人，是指在中国境内拥有或者管理的车辆、船舶（以下简称车船）的单位和个人。车船的所有人或者管理人未缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳车船税。

　　从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人。

　　（二）车船税的征税范围

　　车船税的征税范围，包括依法在公安、交通、农业等车船管理部门登记的车船，具体可分为车辆和船舶两大类。包括：

　　1.车辆，包括机动车辆和非机动车辆。

　　2.船舶，包括机动船舶和非机动驳船。

　　三、车船税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　（一）车船税的计税依据

　　1.载客汽车、电车、摩托车，以每辆为计税依据。

　　2.载货汽车、三轮汽车、低速货车，按自重每吨为计税依据。

　　3.船舶，按净吨位每吨为计税依据。

　　（二）车船税的税率

　　车船税采用定额税率。

　　（三）车船税应纳税额的计算

　　载客汽车、电车、摩托车的应纳税额＝辆数×适用年税率

　　载货汽车、三轮汽车、低速货车的应纳税额＝自重吨位数×适用年税额

　　船舶的应纳税额＝净吨位数×适用年税额

　　拖船和非机动驳船的应纳税额＝净吨位数×适用年税额×50%

　　四、车船税税收减免

　　下列车船免征车船税：

　　1.非机动车船（不包括非机动驳船）。

　　2.拖拉机。

　　3.捕捞、养殖渔船。

　　4.军队、武警专用的车船。

　　5.警用车船。

　　6.按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶。

　　7.依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。

　　五、车船税纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限

　　（一）纳税义务发生时间

　　车船税的纳税义务发生时间，为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书所记载日期的当月。纳税人未按照规定到车船管理部门办理应税车船登记手续的，以车船购置发票所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间。

　　（二）纳税地点

　　车船税由地方税务机关负责征收。纳税地点由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。

　　跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地。

　　（三）纳税期限

　　车船税按年申报缴纳。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。具体申报纳税期限由省级人民政府确定。

第四节 城镇土地使用税法律制度

　　一、城镇土地使用税

　　城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据。按照规定的税额计算征收的一种税。

　　二、城镇±地使用税的纳税人和征税范围

　　（一）城镇土地使用税的纳税人

　　城镇土地使用税的纳税人是在税法规定的征税范围内使用土地的单位和个人。

　　1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

　　2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳。

　　3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

　　4.土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税。

　　（二）城镇土地使用税的征税范围

　　凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都属于城镇土地使用税的征税范围。

　　建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需缴纳城镇土地使用税。

　　三、城镇土地使用税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　（一）城镇土地使用税的计税依据

　　城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

　　土地面积以平方米为计量标准。

　　（二）城镇土地使用税税率

　　城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：

　　1.大城市l.5—30元；

　　2.中等城市1.2—24元；

　　3.小城市0.9～18元；

　　4.县城、建制镇、工矿区0.6—12元。

　　（三）城镇土地使用税应纳税额的计算

　　城镇土地使用税年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

　　四、城镇土地使用税税收减免

　　（一）城镇土地使用税税收减免的一般规定

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的土地；

　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

　　4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

　　5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

　　6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5—10年；

　　7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

　　（二）城镇土地使用税税收减免的特殊规定

　　城镇土地使用税法律制度对其他税收减免做了一些特殊规定。

　　五、城镇土地使用税纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限

　　（一）纳税义务发生时间

　　1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　3.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满l年时开始缴纳城镇土地使用税。

　　6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

　　7.自2009年1月1日起，纳税人因土地权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税额的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。

　　（二）纳税地点

　　城镇土地使用税在土地所在地缴纳。

　　（三）纳税期限

　　城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。

第五节 印花税法律制度

　　一、印花税

　　印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税经济凭证征收的一种税。

　　印花税的特点主要有：兼有凭证税和行为税性质；征税范围广泛；税率低；纳税人自行完税。

　　二、印花税的纳税人和征税范围

　　（一）印花税的纳税人

　　印花税的纳税人是在中国境内书立、领受、使用税法所列举凭证的单位和个人。主要包括：立合同人、立账簿人、立据人、领受人、使用人、各类电子应税凭证的签订人。

　　（二）印花税的征税范围

　　印花税的征税范围包括：经济合同；产权转移书据；营业账簿；权利、许可证照；经财政部门确定征税的其他凭证。

　　三、印花税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　（一）印花税的计税依据

　　1.合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。

　　2.营业账簿中记载资金的账簿，以“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额为其计税依据。

　　3.不记载金额的营业账簿、政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、专利证等权利许可证照，以及日记账簿和各种明细账簿等辅助性账簿，以凭证或账簿的件数作为计税依据。

　　（二）印花税的税率

　　印花税的税率有比例税率和定额税率两种形式。

　　1.比例税率。

　　（1）借款合同，适用税率为0.05‰。

　　（2）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同等，适用税率为0.3‰。

　　（3）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移书据合同、记载资金数额的营业账簿等，适用税率为0.5‰。

　　（4）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同等，适用税率为1‰。

　　（5）因股票买卖、继承、赠与而书立“股权转让书据”（包括A股和B股），适用税率为1‰。

　　2.定额税率。

　　对无法计算金额的凭证，或虽载有金额，但作为计税依据不合理的凭证，采用定额税率，以件为单位缴纳一定数额的税款。权利、许可证照、营业账簿中的其他账簿，均为按件贴花，单位税额为每件5元。

　　（三）印花税应纳税额的计算

　　1.实行比例税率的凭证，印花税应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额＝应税凭证计税金额×比例税率

　　2.实行定额税率的凭证，印花税应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额＝应税凭证件数×定额税率

　　3.营业账簿中记载资金的账簿，印花税应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额＝（实收资本+资本公积）×0.5‰

　　4.其他账簿按件贴花，每件5元。

　　四、印花税税收减免

　　税法对免征印花税的凭证和印花税免税额均作了规定。

　　五、印花税纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限和缴纳方法

　　（一）纳税义务发生时间

　　印花税应当在书立或领受时贴花。具体是指在合同签订时、账簿启用时和证照领受时贴花。

　　（二）纳税地点

　　印花税一般实行就地纳税。

　　（三）纳税期限

　　印花税应税凭证应在书立、领受时即行贴花完税，不得延至凭证生效日期贴花。同一种类应纳印花税凭证若需要频繁贴花的，纳税人可向当地税务机关申请近期汇总缴纳印花税，经税务机关核准发给许可证后，按税务机关确定的限期（最长不超过1个月）汇总计算纳税。

　　（四）缴纳方法

　　根据税额大小，应税项目纳税次数多少以及税源控管的需要，印花税分别采用自行贴花、汇贴汇缴和委托代征三种缴纳方法。

第六节 资源税法律制度

　　一、资源税

　　资源税是对在我国境内从事应税矿产品开采或生产盐的单位和个人征收的一种税。

　　资源税的特点主要有：（1）只对特定自然资源征税；（2）调节资源的级差收益；（3）实行从量定额征收。

　　二、资源税的纳税人

　　资源税的纳税人是在中华人民共和国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人。单位，是指国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体经营者和其他个人。

　　收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。

　　三、资源税的征税范围

　　我国目前资源税的征税范围仅涉及矿产品和盐两大类，具体包括：

　　1.原油；

　　2.天然气；

　　3.煤炭；

　　4.其他非金属矿原矿；

　　5.黑色金属矿原矿；

　　6.有色金属矿原矿；

　　7.盐。

　　四、资源税的税目与税额

　　（一）资源税税目及幅度税额

　　资源税采用定额税率，即按照固定税额从量征收。现行资源税税目、税额主要根据资源税应税产品类别和纳税人开采资源的行业特点设置。

　　（二）几种主要应税矿产品适用单位税额的调整

　　1.资源税税目、税额幅度的调整，由国务院确定。

　　2.资源税适用单位税额的调整，由财政部、国家税务总局或由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　（三）资源税适用税额确定的特殊规定

　　1.纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。

　　2.纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算；不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用税额。

　　3.未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，由省、自治区、直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局备案。

　　五、资源税的课税数量

　　（一）资源税课税数量确定的一般规定

　　1.纳税人开采或者生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量。

　　2.纳税人开采或者生产应税产品自用的，以自用（非生产用）数量为课税数量。

　　（二）资源税课税数量确定的特殊规定

　　1.纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比换算成的数量为课税数量。

　　2.原油中的稠油、高凝油与稀油划分不清或不易划分的，一律按原油的数量课税。

　　3.对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量。

　　4.金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量。

　　5.纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。

　　六、资源税应纳税额的计算

　　（一）资源税应纳税额的计算公式

　　应纳税额＝课税数量×适用的单位税额

　　代扣代缴应纳税额＝收购未税矿产品的数量×适用的单位税额

　　（二）资源税应纳税额的计算

　　七、资源税的税收减免

　　纳税人的减税、免税项目，应当单独核算课税数量；米单独核算或者不能准确提供课税数量的，不予减税或者免税。

　　八、资源税纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限

　　（一）纳税义务发生时间

　　1.纳税人销售应税产品采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间，为销售合同规定的收款日期的当天。

　　2.纳税人销售应税产品采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间，为发出应税产品的当天。

　　3.纳税人销售应税产品采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。

　　4.纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。

　　5.扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或者开具应支付货款凭据的当天。

　　（二）纳税地点

　　1.资源税的纳税人，都应当向应税产品的开采或者生产所在地主管税务机关缴纳税款。

　　2.扣缴义务人代扣代缴的资源税，也应当向收购地主管税务机关缴纳。

　　（三）纳税期限

　　资源税的纳税期限为1日、3日、5日、10日、15日或者1个月。纳税人的纳税期限由主管税务机关根据实际情况具体核定。不能按固定期限计算纳税的，可以按次计算纳税。

　　纳税人以1个月为1期纳税的，自期满之日起10日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1期纳税的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起10日内申报纳税并结清上月税款。

第七节 土地增值税法律制度

　　一、土地增值税

　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

　　土地增值税的特点主要有：（1）在房地产转让环节征收；（2）以房地产转让实现的增值额为计税依据；（3）征税面比较广；（4）采用扣除法和评估法计算增值额；（5）实行超率累进税率。

　　二、土地增值税的纳税人

　　土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。

　　单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。

　　三、土地增值税的征税范围

　　（一）征税范围的一般规定

　　1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

　　2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。

　　3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

　　（二）征税范围的特殊规定

　　1.以房地产进行投资、联营。

　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途。

　　3.房地产的交换。

　　4.合作建房。

　　5.房地产的出租。

　　6.房地产的抵押。

　　7.企业兼并转让房地产。

　　8.房地产的代建行为。

　　9.房地产的重新评估。

　　10.土地使用者处置土地使用权。

　　四、土地增值税的计税依据

　　（一）应税收入的确定

　　1.货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

　　2.实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入。

　　3.其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。

　　（二）扣除项目及其金额

　　准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目具体包括以下六项内容：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。

　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。

　　2.房地产开发成本。

　　（1）土地征用及拆迁补偿费。

　　（2）前期工程费。

　　（3）建筑安装工程费。

　　（4）基础设施费。

　　（5）公共配套设施费。

　　（6）开发间接费用。

　　3.房地产开发费用。

　　（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用＝利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%

　　（2）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%

　　4.与转让房地产有关的税金。

　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　5.财政部确定的其他扣除项目。

　　对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。

　　6.旧房及建筑物的扣除金额。

　　（1）按评估价格扣除。

　　（2）按购房发票金额计算扣除。

　　（3）核定征收。

　　7.计税依据的特殊规定。

　　隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；非直接销售和自用房地产收入等。

　　五、土地增值税的税率与应纳税额的计算

　　（一）土地增值税的税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%。

　　（二）土地增值税应纳税额的计算

　　1.应纳税额的计算公式。

　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：

　　应纳税额＝∑（每级距的增值额×适用税率）

　　2.应纳税额的计算步骤。

　　（1）计算增值额；

　　（2）计算增值率；

　　（3）确定适用税率；

　　（4）计算应纳税额。

　　3.土地增值税应纳税额的计算。

　　六、土地增值税的税收减免

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

　　对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用这一免税规定。

　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

　　3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　4.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

　　七、土地增值税纳税申报程序、纳税清算、纳税地点

　　（一）土地增值税的纳税申报程序

　　纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。

　　（二）土地增值税的纳税清算

　　1.土地增值税的清算单位。

　　2.土地增值税的清算条件。

　　（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　③直接转让土地使用权的。

　　（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

　　②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　④省税务机关规定的其他情况。

　　3.土地增值税清算应报送的资料。

　　4.土地增值税清算后再转让房地产的处理。

　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　5.土地增值税的核定征收。

　　（三）纳税地点

　　土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。

　　这里所说的“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

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