《中级会计实务》第五章投资性房地产要点总结

　　一、概念

　　1.属于：

　　A、已出租的土地使用权

　　B、已出租的建筑物

　　C、持有并准备增值后转让的土地使用权

　　注意：AB为“已出租”，计划出租但尚未出租不行。

　　C强调的是“管理者的意图”但仅指土地使用权，如果说持有并准备增值后转让的建筑物不行，按规定，牢记！

　　2.不属于：

　　A、自用的

　　B、存货

　　注意：一项房地产部分出租（或增值）部分自用，可以区分确认；不能区分则确认为固/无。

　　二、确认

　　1.首先符合投资性房地产概念

　　2.同时满足两条件：A、经济利益很可能流入 B、成本能可靠地计量

　　三、初始计量（按成本）

　　1.外购：买价+税费+直接相关费用

　　2.自建：达到预定可使用状态前发生的必要支出（如材料、职工薪酬、折旧等）

　　注意：

　　（1）开始计量的时点：外购是购入同时开始租（或增值），自建为可使用同时开始租（或增值），即为租赁期开始日，而非租赁开始日，一字之差，大不相同，注意听讲！

　　（2）要跟后续计量两种模式相区别，千万不要弄混，头脑要保持清醒，初始计量就此一个按其成本，考题喜欢在这样的地方迷惑我们，要警惕！

　　四、后续计量（两种模式）

　　按规定有两种：成本模式和公允价值模式，一般应采用成本模式，满足特定条件可用公允，牢记同一企业对所有投资性房地产只能采用一个模式，不能同时这个用成本那个用公允。（判断题的话是对的哦，教材原话嘛，极个别例外就不想了）

　　1.成本模式

　　此法简单，如为建筑物类似第三章的固定资产，土地使用权则类似第四章的无形资产，方法类似，只是需单独记下科目，容易理解。

　　（1）初始按成本

　　借：投资性房地产（注意都是按成本，只是公允模式此处有二级科目，名儿不同）

　　　　贷：银行存款（在建工程等）（实际成本）

　　（2）需计提折旧和摊销（按月）

　　借：其他业务成本（类似出租通过其他收支核算）

　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

　　（3）需计提减值准备（有减值迹象测试计提）

　　借：资产减值损失

　　　　贷：投资性房地产减值准备

　　（4）收到租金，走其他业务收入。涉及营业税，通过营业税金及附加。（类似出租业务）

　　2. 公允价值模式

　　（1）应用前提：需同时满足A、活跃市场（投资性房地产所在地）

　　B、合理估计（公允价能可靠计量）

　　（2）不计提折旧，不进行摊销，也不计提减值准备（牢记）

　　（3）初始按成本

　　借：投资性房地产——成本

　　　　贷：银行存款（在建工程等）（实际成本）

　　（4）资产负债表日

　　公允价值>原账面价

　　借：投资性房地产--公允价值变动

　　　　贷：公允价值变动损益（利润表科目，影响营业利润）

　　公允价值<原账面价，做相反分录，容易理解！

　　注意：这里的公允价值变动损益在处置时要转入投资收益。

　　（5）取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。（同成本模式）

　　五、后续计量模式的变更

　　1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

　　注意“随意”两字，如果说“不得变更”，判断即为错。

　　2、满足前提，成本模式可转公允模式，但应做为会计政策变更处理。（即追溯调整）

　　【例5－6】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为87 300 000元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。

　　假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：投资性房地产——××写字楼（成本） 95 000 000（变更日公允价值）

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销） 2 700 000

　　贷：投资性房地产——××写字楼 90 000 000

　　　　利润分配——未分配利润 6 930 000

　　　　盈余公积 770 000

　　3、已采用公允价值模式进行后续计量，不可以再转为成本模式。就是说成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。

　　六、转换

　　初看这部分感觉有点儿乱，一会儿这样一会儿那样，就晕进去了，没法子，只好多听课多看书多做题了。首先要明确的是投资性房地产的转换是我们将这个资产改变用途了，原来出租不租了改自用，或原来自己用后来出租了等等，要跟后续计量的模式变更区别开，两者不同，分别记忆！

　　1.转化日：

　　A、租赁期开始日

　　B、确定增值日

　　C、达到自用时

　　2.转换类型（容易晕的地方到了）

　　（1）成本模式：非投资性房地产转为投资性房地产

　　（2）成本模式：投资性房地产转为非投资性房地产

　　（3）公允价值模式：非投资性房地产转换为投资性房地产。

　　（4）公允价值模式：投资性房地产转换为非投资性房地产。

　　注意：（1）非投资性房地产一般可以理解为自用和存货。

　　（2）成本模式下的两种情况比较简单，对应结转，不产生损益，没有差额，只换下分录名儿就可以了。

　　（3）公允模式下的两种情况有些麻烦，主要是会有差额，而差额的处理不同，很容易混淆，我的办法就是只记一点就好，即牢记非投转投，公允大于账面记入资本公积，其他全为记入公允价值变动。（解释：非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值大于其账面价值记入资本公积。非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值小于其账面价值；投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值不论大于大于还是小于其账面价值，均记入公允价值变动。另外此时记入这两个科目的差额，在处置时都要转入其他业务收入。

　　七、处置

　　这点比较容易，就是在出售、转让、报废、毁损时要终止确认。

　　1.不管什么模式，该业务都通过其他业务收支核算。

　　2.上面提到的转换过程的差额记得要转入其他业务收入。再多写一句：公允价值变动损益转入其他业务收入这笔分录，不影响处置净收益。而资本公积转入的部分会影响利润，这也是为什么会要求将非投转投差额记入资本公积的原因，可以避免企业以此为由修饰利润表。

　　3.公允模式在持有过程中资产负债表日的公允价值的变动要转入其他业务收入。

　　以上就是投资性房地产的要点总结，关于练习题我觉得认真完成课后作业，练习中心，再加一本梦想成真的辅导书，认真做两三遍就没问题，看完书再听听网校的课，效果会更好。

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作者：先锋学习公社·2010年会计实务突击队 zhanghw-文文