中级会计职称《中级会计实务》复习指导：投资性房地产转换

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来源: 正保会计网校论坛编辑： 2011/03/03 16:15:09　字体：大小

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　　2011年中级会计职称考试备考已进入到强化提高阶段，正保会计网校将搜集整理大家在论坛上提出的《中级会计实务》疑难问题，供大家分享参考，祝大家学习愉快！

　　【总结六】关于投资性房地产的转换，为什么做这样的规定：非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值模式下，公允价值高于账面价值的，差额计入资本公积，反之，差额计入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值模式下，不论公允价值是否高于账面价值；差额均计入公允价值变动损益。

　　〖解答〗①准则之所以规定“……公允价值高于账面价值的，差额计入资本公积”，是为了防止企业利用这种转换调节利润。假定准则允许将这类差额计入公允价值变动损益，那么当企业某一期利润不理想时，企业很可能利用这种方式，高估转换时投资性房地产的公允价值，调高企业的利润（比如使企业由亏损状态变为盈利），等以后期间企业的盈利状况好转时，再把这部分房地产公允价值调下来，把企业以前年度高估资产调高利润的行为“掩盖”掉。准则规定这类差额计入资本公积，就可以防止企业这种行为的发生。

　　②准则之所以不规定“……公允价值低于账面价值的，差额也计入资本公积”，是因为企业利用这种方式故意调低利润的行为比较少见，所以没有做这种规定。因为企业调低利润，一般是出于避税目的，而企业利用这种方式故意调低利润的行为并不能达到避税的目的，因为对于投资性房地产的这部分计入公允价值变动损益的金额，税法上是不认可的：即便企业利用这种方式调高了会计利润，在做纳税调整时，又要做纳税调减，达不到避税的目的。

　　③准则之所以不规定“投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值与账面价值的差额均计入资本公积”，是因为在“差额计入公允价值变动损益”的情况下，企业利用这种方法调了利润后，以后年度再将其调回来就不容易了（因为以后年度是按固定资产等进行核算）。

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