注册会计师《经济法》第八章要点分析

　　2010年注册会计师《经济法》科目
第八章 物权法律制度

　　1.本章近四年试题考点归纳表

年份	题型	考点
2008	单项题	共有物的处分
	多项题	建筑物区分所有权的成员权；动产质押
	判断题	孳息的所有权
	综合题	用益物权、抵押、物权登记
2009（旧）	单项题	建设用地使用权的流转
	多项题	物权变动；物权预告登记；物的所有权转移；抵押物的范围；抵押权的实现
	判断题	权利质押的设立
2009（新）	单项题	建筑物区分所有权的成员权；抵押权的实现；抵押物的范围
	多项题	原物与孳息；物权变动
	综合题	质押合同生效；质权设立

　　2.历年分值

	单项		多项		判断		综合		合计
	题	分	题	分	题	分	题	分	题	分
2008	1	1	2	2	1	1	1	15	5	19
2009（旧）	1	1	5	10	1	1	－	－	7	12
2009（新）	3	3	2	3	－	－	0.2	2	5.2	8

　　3.本章学习方法

　　本章是2008年教材根据《物权法》新增加的，其中有些规定法理性较强，法律专业术语较多，理解上有一定的难度。本章2008年考试分值达到19分之多，2010年应当继续高度重视。

　　4.本章大纲要求

（八）物权法律制度 1.物权基本理论 （1）物与物权 （2）物权法的基本原则 （3）占有 （4）物权变动 （5）物权的民法保护 2.所有权制度 （1）所有权的基本理论 （2）业主的建筑物区分所有权 （3）共有 （4）相邻关系 3.用益物权制度 （1）用益物权的基本理论 （2）主要用益物权介绍 4.担保物权制度 （1）担保物权的基本理论 （2）抵押权 （3）质押权 （4）留置权

2 2 1 3 2 2 2 2 1 1 2 2 3 3 3

　　考情分析：

　　本章主要内容有：物和物权的概念和分类、占有制度、物权的变动；所有权制度（建筑物区分所有权）、用益物权制度（地役权）、抵押权、质押、留置；本章在注会考试中是一个非常重要的内容，2009年分值11分。预计2010年分值约在10分左右。学习过程中要注意掌握《中华人民共和国物权法》相关的法条内容。

　　一、重点难点

　　（一）物的种类

　　1.动产与不动产

　　2.主物与从物

　　3.原物与孳息

　　提示：根据《物权法》第116条的规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。另外孳息所有权的移转时间，根据《合同法》第l63条的规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。

　　（二）占有

　　1.占有的种类

　　（1）自主占有与他主占有；（2）直接占有与间接占有；（3）有权占有与无权占有；（4）善意占有与恶意占有。

　　2.占有的保护

　　（1）占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；

　　（2）对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；

　　（3）因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿；

　　（4）占有人返还原物的请求权，自“侵占发生之日起一年内”未行使的，该请求权消灭。

　　提示：关于损害赔偿的诉讼请求权，仍适用一般诉讼时效的规定（2年）。

　　（三）不动产的物权变动（重点）

　　1.不动产物权变动的情形

　　（1）登记生效

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　提示：房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。

　　（2）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　（3）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件

　　①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。

　　（4）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记

　　①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

　　②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　提示：上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

　　举例：甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有办理过户登记，但乙自继承之日起取得该房屋的所有权。如果乙拟将该房屋出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名下，然后才能过户登记在丙的名下。未经登记，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。

　　不动产物权的登记地点、登记方式的具体规则是：

　　1.登记簿与权属证书

　　不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　2.更正登记

　　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　3.异议登记

　　异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。

　　①异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。

　　②为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。

　　③如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　4.预告登记

　　①预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　5.不动产买卖合同和登记

　　当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。

　　解释：合同效力和登记之间没有必然联系。

　　举例：乙买甲一套房屋，已经支付 1/3 价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。

　　答案：乙的主张是正确的，合同有效，甲应继续履行合同 。

　　（四） 动产的物权变动

　　1.动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外；

　　2.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　解释：因此对于船舶、航空器和机动车等动产，其物权变动规则仍然是交付，登记只起到对抗善意第三人的作用。也就是说，登记是对抗效力，而不是物权变动的要件。

　　3.特殊的交付方式

　　（1）简易交付

　　动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。风险也于此时发生转移。

　　举例：2010年5月1日，甲将自家的耕牛出租给乙使用两个月。5月10日，乙提出要买下此耕牛，甲表示同意。双方在买卖合同中约定，转让价款为2000元，一个月后交付款项。在本题中：（1）甲、乙之间的买卖合同于5月10日生效；（2）耕牛的所有权自买卖合同生效时（5月10日）转移。

　　（2）指示交付

　　动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。

　　举例：甲的物委托乙保管，在乙保管期间，甲将乙保管的物的所有权转让给丙，甲把对乙的返还原物的请求权直接让与给丙，就可以完成交付。

　　（3）占有改定

　　所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

　　举例：2009年5月1日，甲将耕牛卖给乙，乙当日付款，双方当日又约定，由于正值春耕农忙季节，耕牛先由甲使用，8月10日甲再将耕牛交给乙。在本题中，耕牛的所有权自5月1日转移。

　　（五）所有权取得的特别规则

　　1.善意取得（重点）

　　所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有权的法律制度。根据我国物权法规定，善意取得必须符合如下构成要件：

　　（1）受让人受让财产时主观上为善意；

　　（2）以合理的价格有偿受偿，无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度；

　　（3）转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　解释：结合《物权法》第106条、107条、108条的规定，在注会考试中，要注意如下问题：

　　（1）构成要件上，现在物权法不再强调只有动产可以适用善意取得，而是规定不动产也可以适用善意取得。

　　（2）根据现行的《物权法》规定，赃物不得适用善意取得。遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物适用同样规则。

　　（3）善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。因此建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以善意取得。

　　（六）业主的建筑物区分所有权

　　1.建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。

　　2.专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。

　　3.建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。

　　4.专有部分的所有权

　　专有部分是指通过物理方法分割，兼具构造上和使用上独立性的特定空间。专有部分要求具有以下要求：

　　（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为专有部分的组成部分。

　　5.共有部分的共有权

　　业主对专有部分以外的共有部分，如：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本机构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分享有共有的权利。不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等也属于业主共有。

　　根据《物权法》的规定，共有部分包括：（1）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；（2）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。（3）建筑区划内的绿地（使用权），属于业主共有，但属于城填公共绿地或者明示属于个人的除外。（4）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时为了解决车位紧张问题，法律还特别对开发商出售车位的权利进行了限制，即要求在建筑区划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。

　　提示：（1）业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。而且此项义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。

　　（2）业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权；违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益除外。

　　6.成员权

　　（1）一般决议：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　①制定和修改业主会议议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。

　　（2）特别决议：应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。

　　①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；②改建、重建建筑物及其附属设施。

　　提示：（1）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未实际交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　（2）专有部分面积根据不同情况处理：一是按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。“建筑物总面积”则按照前项的统计总和计算。

　　（七）共有物的处分及分割

　　1.共有物的处分

　　①处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经“占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人”同意。

　　②一个或几个共有人未经占份额三分之二以上的按份共有人同意，擅自对共有财产进行上处分的，对其他共有人不产生法律效力。如果其他共有人事后追认该行为，则该处分行为有效。如果转让的共有财产为动产，受让人取得该动产时出于善意，可以按善意取得的原则处理。

　　2.共有财产的分割

　　对共有财产的分割可以采取三种方式：协议分割、实物分割、变价分割或作价补偿。

　　3.共有的对外关系

　　因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务。

　　（八）地役权

　　1.地役权概述

　　与一般的用益物权不同，地役权具有从属性和不可分性。

　　提示：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。可见，我国对地役权的设定采用的是登记对抗主义。

　　2.地役权与其他用益物权的关系

　　（1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

　　解释：先设立地役权，后承包的，承包人享有地役权。

　　（2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　解释：先承包的，必须经承包人同意，才能设立地役权。

　　（3）以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　3.地役权的效力

　　（1）地役权人有利用供役地及从事必要附属行为的权利。

　　（2）地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　（3）如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。

　　（九）抵押

　　1.抵押物。 可以抵押的财产：

　　（1）建筑物和其他土地附着物。（2）建设用地使用权。（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。（4）生产设备、原材料、半成品、产品。（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器。（6）交通运输工具。

　　不能抵押的财产：

　　（1）土地所有权 ；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。这里的例外有两处：一是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。二是乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。（3）学校、医院、幼儿园等以共益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施；

　　提示：当事人以其教育设施、医疗卫生设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产。

　　提示：已经设定抵押的财产被查封、扣压的，不影响抵押权的效力。

　　2.抵押登记

　　（1）登记是抵押权的生效条件（.必须登记的）

　　根据《物权法》的规定有：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④正在建造的建筑物。

　　提示：不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。考生应注意的是：抵押合同自签订之日起成立并生效，是否登记不影响抵押合同的生效，只影响抵押权的设立。

　　（2）登记为对抗第三人的效力（可以不登记）

　　生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，或者以《物权法》规定的动产设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　3.抵押物的处分权

　　抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　提示：抵押财产转让要生效是以抵押权人的同意为条件的。

　　4.在抵押物灭失、毁损的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金优先受偿。

　　5.同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序

　　（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。如果当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因导致抵押物进行了连续登记的，以第一次登记的时间为准确定抵押顺序。

　　（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿。

　　（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　（4）顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。

　　举例：甲、乙是兄弟，甲向乙借款50万元，并以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲又向丙借款50万元，亦以自己的房屋作抵押，办理了登记。后甲去世，无其他继承人，亦无其他财产，房屋经评估价值60万元。在这种情况下，乙、丙的抵押权如何行使？

　　分析：乙的抵押权与继承后产生的所有权混同，故乙可以主张顺序在先的抵押权，而不主张所有权。最后乙可以获得50万元，而丙则可以获得10万元。

　　6.最高额抵押；抵押权人的债权在下列情况下确定：

　　（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设定之日起满2年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。

　　2.最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

　　7.浮动抵押

　　（1）动产的浮动抵押仅限于特定的主体设立，即企业、个体工商户、农业生产经营者。

　　（2）浮动抵押的设立以合同生效为条件（合同生效、抵押权设立），不以登记为要件。但是，不登记的不得对抗善意第三人。

　　（十）质押

　　提示：动产质押

　　1.质权自质物“移交”给质权人占有时设立。

　　2.出质人以间接占有的财产出质的，书面通知送达占有人时视为移交。

　　3.出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。

　　4.动产质押设立后，在主债务清偿以前，质权人有权占有质物，并有权收取质物所生的孳息。质权人收取孳息，并非取得孳息的所有权，而是将孳息作为质押标的。

　　5.质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力。转质权的效力优于原质权。

　　举例：甲欠乙10万元，双方约定9月1日还钱，甲将自己的小汽车出质给乙。乙欠丙8万元，双方约定8月20日还钱。在征得甲同意后，乙将该汽车又出质给丙。后来，债务人甲、乙均不能还钱。如果小汽车的拍卖价款为11万元，则丙先拿走8万元（转质权的效力优于原质权），2万元归乙（优先受偿），1万元归甲。

　　提示：权利质押

　　1.权利质押的范围

　　根据《物权法》的规定，可以作为权利质押的权利有：（1）汇票、支票、本票；（2）债券、存款单；（3）仓单、提单；（4）可以转让的基金份额、股权；（5）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（6）应收账款。

　　提示：知识产权的内容既包括财产权，也包括人身权，但设定质押的知识产权仅限于可以转让的财产权，以知识产权中的人身权设定质押无效。

　　2.质押合同的生效时间

　　（1）有价证券的质押

　　以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同；质押合同自“权利凭证交付之日”起生效。没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

　　（2）可以转让基金份额、股权的质押

　　以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

　　（十一）留置

　　1.留置权属于法定的担保物权

　　提示：在“承揽合同、运输合同、保管合同、仓储合同、行纪合同”中可以产生留置权。

　　2.留置权的善意取得

　　如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。

　　3.留置权的行使

　　债权人在其债权没有得到清偿，有权留置债务人的财产，并给债务人确定“2个月以上”的履行期限。

　　二、典型试题评析

　　【例题1·多选题】根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（ ）。（2009年试题·新）

　　A.母牛腹中的小牛

　　B.苹果树上长着的苹果

　　C.母鸡生的鸡蛋

　　D.每月出租房屋获得的租金

　　【正确答案】CD

　　【答案解析】本题考核点是原物与孳息。孳息是指物或权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根据自然规律产生的物，法定孳息是原物根据法律规定由一定法律关系产生的物。本题C选项属于天然孳息，D选项属于法定孳息。

　　【例题2·多选题】甲向乙出售房屋并订立买卖合同。双方约定：乙应在一年内分期支付完毕价款；甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。下列表述中，正确的有（ ）。（2009年试题·旧）

　　A.乙已取得房屋所有权

　　B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效

　　C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力

　　D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效

　　【正确答案】CD

　　【答案解析】本题考核点是物权预告登记。根据《物权法》的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本题中，由于双方没有办理正式的登记，因此乙并没有取得房屋所有权，A选项的说法是错误的；预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同还是有效的，B选项说法错误，C选项说法正确；预告登记后，债权消灭的，预告登记失效，因此D选项的说法正确。

　　【例题3·多选题】下列情形中，不发生标的物所有权转移的有（ ）。（2009年试题·旧）

　　A.甲委托乙保管名贵字画一幅，已交付

　　B.甲借给乙现金100元，已交付

　　C.甲赠送乙手机一部，已交付

　　D.甲将自己的汽车出租给乙，已交付

　　【正确答案】AD

　　【答案解析】本题考核点是物的所有权转移。选项A中乙仅是负责保管，选项D中乙仅取得的是使用权，均没有发生所有权的转移，因此要选；选项B和选项C都发生了所有权转移，因此不选。（对于选项B，实际上该100元货币的所有权已经发生了转移。）

　　【例题4·多选题】下列物权中，其设立、变更未经登记即可发生效力的有（ ）。（2009年试题·旧）

　　A.建设用地使用权

　　B.机动车所有权

　　C.地役权

　　D.土地承包经营权

　　【正确答案】BCD

　　【答案解析】本题考核点是物权变动。根据《物权法》规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立，因此A不选；地役权和土地承包经营权均自合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人，因此选项C和D要选；机动车属于动产，以交付时作为所有权转移时间，而不是登记，因此选项B要选。

　　【例题5·多选题】根据物权法关于建筑物区分所有权的有关规定，下列选项中，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能通过的事项有（ ）。（2008年试题）

　　A.选举业主委员会

　　B.制定和修改业主大会议事规则

　　C.改建、重建建筑物及其附属设施

　　D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

　　【正确答案】CD

　　【答案解析】本题考核点是业主共有部分建筑物的共同管理权。根据规定，业主对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　【例题6·单选题】“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的有关规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是（ ）。（2009年试题·新）

　　A.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主或占总人数2/3以上的业主同意

　　B.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意

　　C.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主或占总人数超过1/2的业主同意

　　D.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数超过1/2的业主同意

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考核点是建筑物区分所有权的成员权。根据规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人等事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。

　　【例题7·单选题】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合物权法规定的是（ ）。（2008年试题）

　　A.即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新

　　B.只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新

　　C.只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新

　　D.只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考核点是共有物的处分。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　【例题8·单选题】根据物权法的有关规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（ ）。（2009年试题·旧）

　　A.自动续期

　　B.建设用地使用权收归国有，不得续期

　　C.经县级以上人民政府批准，可以续期

　　D.经不动产登记机构批准，可以续期

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考核点是建设用地使用权的流转。根据规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。因此选项A正确。

　　【例题9·多选题】根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有（ ）。（2009年试题·新）

　　A.甲公司将一幅土地的建设用地使用权转让给乙公司

　　B.甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权

　　C.甲公司将一架飞机的所有权转让给乙公司

　　D.自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下

　　【正确答案】AD

　　【答案解析】本题考核点是物权变动。根据规定，建设用地使用权自登记时设立。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记；因此选项A正确。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人；因此选项B不对。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人；因此选项C不对。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；但是继承人处分该不动产时，应当办理登记；因此选项D正确。

　　【例题10·单选题】甲向乙借款，并以本人所有的一件古董花瓶设定质押担保，甲为此就该花瓶购买了一份财产意外损失险。在乙保管花瓶期间，花瓶毁于泥石流。如果甲没有按时还款，下列表述中，正确的是（ ）。（2009年试题·新）

　　A.乙可以就保险金优先受偿

　　B.乙可以要求以保险金受偿，但是并不优先于甲的其他债权人

　　C.泥石流属于不可抗力事件，甲可以不偿还乙的借款

　　D.乙应当赔偿甲花瓶灭失的损失

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考核点是担保物权的物上代位性。根据规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

　　【例题11·多选题】下列财产中，可以作为抵押物的有（ ）。（2009年试题·旧）

　　A.机动车

　　B.建筑物

　　C.正在制作的生产设备

　　D.家庭联产承包的土地承包经营权

　　【正确答案】ABC

　　【答案解析】本题考核点是抵押物的范围。根据《物权法》的相关规定，建筑物和机动车都是可以抵押的，因此选项A和B要选；经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，因此选项C要选；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以用于抵押，但对于依照农村土地承包经营法的规定取得的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（家庭承包）是不能用于抵押的，因此选项D不选。

　　【例题12·单选题】根据物权法律制度的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是（ ）。（2009年试题·新）

　　A.工厂的半成品

　　B.正在建造的船舶

　　C.以招标方式取得的荒地的土地承包经营权

　　D.土地所有权

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考核点是抵押物的范围。根据规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　【例题13·多选题】甲公司从某银行获得贷款1000万元，并以其A房屋（价值500万元）提供抵押担保，同时，乙公司以其B房屋（价值800万元）为甲公司贷款提供抵押担保。贷款到期时，甲公司尚欠银行400万元的本息未还。在银行催讨欠款期间，A房屋因火灾发生严重损坏，价值仅余350万元。火灾责任人丙向甲公司赔偿了50万元，丁保险公司向甲公司赔付保险金80万元。下列财产中，银行享有优先受偿权的有（ ）。（2009年试题·旧）

　　A.A房屋

　　B.B房屋

　　C.丙赔偿给甲公司的50万元

　　D.丁公司赔付甲公司的80万元保险金

　　【正确答案】ABCD

　　【答案解析】本题考核点是抵押权的实现。根据《物权法》的规定，在抵押物灭失、毁损的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。本题中，A房屋毁损，银行就A房屋本身的拍卖价款和保险公司的保险金、赔偿金及B房屋有优先受让权。

　　【例题14·多选题】甲、乙各出资10万元共同购买机械设备一套，双方约定轮流使用，每次时间为半年。甲在使用设备期间，向善意的丙借款15万元，并将该设备交付给丙设定质押担保。甲无力还款，丙行使了质权，从而引发纠纷。下列关于纠纷解决的表述中，正确的有（ ）。（2008年试题）

　　A.甲无权处分，但丙仍应取得质权

　　B.甲无权处分，故丙无权主张质权

　　C.乙有权就所发生的损失请求甲赔偿

　　D.乙有权就所发生的损失要求甲、丙承担连带责任

　　【正确答案】AC

　　【答案解析】本题考核点是动产质押。（1）动产质押的出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利，所以A选项正确；B选项错误。（2）善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任，所以C选项正确；D选项错误。

　　【例题14·综合题】（2008年试题）

　　甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》：同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。

　　2007年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该合同约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为20年；甲公司每年向乙公司支付8万元费用。该合同所设立的权利没有办理登记手续。

　　2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5,000万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。

　　2008年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。

　　要求：根据本题所述内容，分别回答下列问题：

　　（1）甲公司于何时取得建设用地使用权?并说明理由。

　　【正确答案】甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。根据规定，建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。本题中，甲公司于2007年11月5日办理了建设用地使用权的登记，因此，甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。

　　（2）甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权?该物权是否已经设立?并说明理由。

　　【正确答案】甲乙公司设立的是地役权，该地役权已经设立。根据规定，地役权自地役权合同生效时设立。本题中，当事人未办理登记不影响地役权的设立，地役权自地役权合同生效2007年11月21日时设立。

　　（3）甲公司与乙公司的合同订立后，如果甲公司不支付约定的费用，乙公司在何种条件下有权解除合同?

　　【正确答案】在约定的付款期间届满后在合理期限内经乙公司2次催告，甲公司仍未支付费用的，乙公司有权解除合同使得地役权消灭。

　　（4）甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权?并说明理由。

　　【正确答案】甲公司已经取得该房屋的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。本题中，由于甲公司建造的房屋已经完工，即使未办理房屋所有权证书，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权。

　　（5）甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围?并说明理由。丙银行如何实现自己的抵押权?

　　【正确答案】厂房不属于抵押物的范围。根据规定，以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押财产。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。

　　（6）在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利?并说明理由。

　　【正确答案】丙银行可以就补偿金主张权利。根据规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

　　（7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准?

　　【正确答案】在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以登记簿为准。

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