案例学习：《公司战略与风险管理》第十章 应对政治风险

　　2011年以来，当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境。如何使开发企业在现行政策风险下解决应对策略成为本文的重点

　　一、我国房地产开发企业面临的政策风险

　　（一）房地产行业面临的周期结构调整

　　任何行业都存在一个发展周期，房地产行业也不例外，房地产行业经过十年的黄金发展期，从08年金融危机以来，实际上房地产行业就已经进入了一个调整的周期阶段，只是政府四万亿的救市策略使得此轮房地产周期调整延期了，从10以来的限购令将房地产行业再次拉入结构调整的周期中，周期调整是符合发展规律的，行业内任何企业都无法避免。

　　（二）限购令政策持续面临的销售风险

　　部分城市的限购令到今年年底开始到期，但很多现有迹象表明，限购令政策不仅不会出现放松还会持续一段时间，限购令带来的直接效果销售量和成交价格的直接下滑，一方面，是因为限购抑制了部分投机性需求，另一方面，限购令使得部分潜在购房者进入观望状态，期盼房价进一步下跌。两方面影响带来销售量和成交价格的下滑。

　　（三）银行信贷收紧带来的工程资金紧张

　　银行上调存款准备金率，限制二三套房贷款，提高首贷比率，这些都影响到开发企业的现金流，虽然政府四季度考虑到保增长的目标，银行有下调存款准备金率，但对市场影响有限，银行信贷的收紧，会影响到开发企业的工程款回收以及新项目开工的资金面，随着时间的延长，会对开发企业的存量房屋销售以及下一步的商品房供给带来风险。

　　二、房地产开发企业应对策略

　　（一）加速房地产企业的结构转型

　　国家一轮又一轮严厉的调控政策，不仅考验着每一个地产商的资金链，也在考验着每个企业的内部管理体制和核心竞争能力。房地产行业已经经过了房地产发展的黄金十年，就像万科总裁俞亮说的，房地产行业已经进入下半场，如果开发企业还以黄金十年的开发模式来进行房地产开发必然要面临市场的淘汰，企业需要转变经营模式、产品结构等，从单一的商品房开发转向复合业态，从开发销售物业转向销售与持有型并举，提高企业的资源整合能力，企业发展从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发展。在城市化发展到一定阶段，房地产行业必然超越商品住宅的开发，融入城市开发、运营，以商业服务的形式进入城市化开发的第二个阶段。

　　（二）拓宽销售渠道

　　1、以自住型住房为主

　　近几年房地产开发企业都偏重于豪宅、大宅的开发为主，市场上适合家庭居住的中小户型结构比例偏少，诚然市场需要豪宅、大宅，但同时也需要中小户型来弥补来填补市场结构，限购令下对投机的抑制也会波及到豪宅、大宅的需求，而市场对于中小户型的刚性需求是巨大的，开发企业在限购令下开发自住型的房屋时较好的应对之策。

　　2、转型商业地产

　　限购主要针对住宅地产，相反促进了商业地产的火爆，企业转型商业地产，一方面可以避免限购令对企业销售的影响，同时也可以拓宽企业的产品链，对企业转型比较有利，中国处于城市化高速发展中期，转型商业地产也是必然趋势。

　　（三）拓宽金融筹资渠道

　　1、扩大自有资金比例

　　过去开发企业往往都是依靠批到地后，通过抵押获取贷款方式，然后投入项目开发的模式来发展，但在信贷收紧后，开发企业从银行获取资金的渠道比较困难，所以企业已经不能再用过去融资的思维方式来进行房地产开发，过去开发企业自有资金比例都是比较低的，在信贷收紧后应该转变思维，扩大自有资金比例，开发企业有充裕的现金流后，才能自主对项目进行开发经营，避免资金受制于市场而使企业开发陷入困境。

　　2股票债权融资

　　房地产行业是与金融密切相关的一个行业，除了通过银行的融资渠道，最重要的渠道就是依靠资本市场的投资来获取资金，但是股票债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，一方面是因为政策的缺失，另一方面也是开发企业过去过度依赖银行贷款，忽略了股票债权融资渠道的发展。因此构建多层次丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构、搭建独立有效的房地产金融市场中介服务体系以及房地产金融二级市场显得尤为必要，通过完善金融渠道，来提供规模化、多元化的房地产金融产品体系，实现房地产企业的融资。

　　3其他融资渠道

　　其他融资渠道包括个人投资、境外机构投资、房地产信托融资方式等都是我国开发企业目前缺少的融资渠道，需要开发企业根据企业具体状况来进行融资渠道的选择，融资渠道的拓展手段都是用来解决房地产开发企业资金吃紧的状况，融资渠道的选择应根据企业的发展状况、企业的现状以及企业掌握的资源能力来进行综合选择。

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