2013注税《税法二》：申报和缴纳

　　一、申报纳税程序

　　纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

　　纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。

　　二、纳税时间和缴纳方法

　　1.一次性交割付清价款，办理过户登记手续前数日内一次性缴纳全部税款。

　　2.分期收款方式转让，合同规定的收款日确定，按比例计算每次税额，每次收款后数日内缴纳。

　　3.项目全部竣工结算前转让的，预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

　　三、纳税地点

　　土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。即房地产的坐落地。

　　五、房地产开发企业土地增值税清算管理

　　（三）土地增值税的清算受理：

　　1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（满足清算条件之日起90日内办理清算手续）

　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（3）直接转让土地使用权的。

　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（在纳税人收到清算通知之日起90天内办理清算手续）

　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（4）省税务机关规定的其他情况。

　　3.土地增值税清算时间及提供资料：

　　（1）土地增值税清算表及其附表。

　　（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

　　（3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

　　（4）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　（四）土地增值税清算时相关问题的处理：

　　1.土地增值税清算时收入的确认

　　已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　2.质量保证金的扣除

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　4.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　5.契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　6.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：

　　（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　8.预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　（五）清算审核方法

　　3.非直接销售和自用房地产的收入确定

　　（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　5.其他隐藏的需要注意的几点：

　　（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　（2）与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

　　①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　④销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　（六）土地增值税的核定征收

　　土地清算过程中，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按核定征收率不低于5％对房地产项目进行清算。

　　（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　（七）其他

　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。