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注册资产评估师考试《资产评估》预习：假设开发法操作步骤
第五章 房地产评估
知识点二十六、假设开发法操作步骤
（一）调查房地产的基本情况
（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式
（三）预测房地产售价
1.对于出售的房产——市场法
采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价
2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法
（1）先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益
（2）其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价
注意：这里的方法实质上就是教材的公式5－4
（四）估算各项成本费用
1.估算开发建筑成本费用-建筑费
2.估算专业费用
指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
专业费用＝建筑费 × i （ i为一定的百分率）
3.确定开建设工期，估算预付资本利息。
（1）利息的计算采用复利，而不用单利
（2）预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【（1＋利率）开发建设期－1】
（3）建筑开发费和专业费的利息
① 分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。
② 期初一次性投入：全期计息
③ 均匀投入：计息期为开发期的一半
④ 分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间
⑤ 建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息
4.估算税金
一般按照房地产总价的一定比例计算
5.估算开发完成后的房地产租售费用（即销售费用）
一般按照房地产总价的一定比例计算
（五）确定开发商的合理利润
投资回报利润率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项
（六）估算待估对象价值
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