2012年注册资产评估师考试《经济法》复习：用益物权

第四章 物权法律制度

　　知识点十一、用益物权

　　一、用益物权概述

　　1.定义：用益物权是对他人所有（他物权）的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益（限制物权）的权利。

　　2.分类：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和准物权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权）。

　　二、土地承包经营权

　　（一）土地承包经营权的概念

　　土地承包经营权，又称农村土地承包经营权，是指农业生产经营者以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。

　　（二）土地承包经营权的设立、确认和期限

　　1.设立：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。——登记对抗主义

　　2.程序：县级以上地方人民政府发证（土地承包经营、林权证、草地使用权证）

　　3.期限：耕地的承包期为30年；草地的承包期为30～50年；林地的承包期为30～70年

　　承包期届满，可以继续承包。

　　（三）土地承包经营权的流转

　　1.流转权：土地承包经营权人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。

　　（1）流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

　　（2）未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

　　（3）土地承包经营权的变更需要向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 ——登记对抗主义

　　2.求偿权：承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得相应补偿。

　　（四）《物权法》对发包人的限制

　　承包期内，发包人不得调整承包地、不得收回承包地。

　　三、建设用地使用权

　　（一）建设用地使用权的概念及范围

　　1.客体：主要是国有土地，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

　　2.目的：建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施。

　　3.内容：范围上限于对使用价值的支配、期限上有限制。

　　（二）建设用地使用权的取得

　　1.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　◆工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等 经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　◆出让方式设立，应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

　　2.建设用地使用权自登记时设立。——登记生效

　　（三）建设用地使用权的内容

　　1.限制：不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

　　2.占有权：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

　　3.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。

　　（1）采取书面形式订立合同。

　　（2）使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

　　（2）转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

　　（4）房随地走、地随房走、房地一体：

　　①建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。——房随地走

　　②建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。——地随房走

　　（四）建设用地使用权期限届满的后果

　　1. 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　2.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

　　四、宅基地使用权

　　（一）宅基地使用权的概念及特征

　　宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。

　　（1）是农村居民特有的权利；

　　（2）农村居民以“户”的名义取得的权利；

　　（3）权利可以继承。

　　（二）宅基地使用权的设立及变动

　　1.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

　　2.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　五、地役权

　　（一）地役权概述

　　1.定义：指按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的他物权。

　　享受使用便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产则称为供役地。

　　【示例】小学为方便做地铁，与旁边的研究院约定，学校借研究院道路通行，每年1万元

　　2.特征：

　　（1）具有从属性（其他用益物权是独立性）和不可分性。

　　①土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人 继续享有或者负担已设立的地役权。

　　②地役权不得单独转让。转让土地承包经营权、建设用地使用权的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

　　③地役权不得单独抵押。在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　④需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　⑤供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　（2）容忍义务：地役权不以占有他人土地为内容或目的，只是要求对方应尽某种容忍或不作为的义务。

　　（3）有期限的物权。地役权的期限由当事人约定，但不得超过用益物权的剩余期限。

　　（二）地役权的设定

　　1.地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。——登记对抗主义

　　2.土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。——先承包，再地役，需同意

　　（三）地役权的消灭

　　1.供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

　　（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

　　（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

　　2.已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。