注册资产评估师考试《建筑工程评估基础》复习：其他方法

第十章 建筑物的损耗

　　知识点五、其他方法

　　除上述两种常用方法外，计算建筑物损耗还有一些其他方法，如成本法、收益法、市场法等方法。通常，对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗一般采用收益法、市场法等。

　　（一）成本法

　　成本法是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所必需的各项费用来确定建筑物的损耗的方法。计算公式为：

　　D＝C1＋C2＋C3＋C4-C5

　　式中：

　　D——建筑物损耗；

　　C1——拆除工程费用；

　　C2——修缮工程费用；

　　C3——恢复工程费用；

　　C4——直接经济损失；

　　C5——被拆除物残值。

　　拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等，拆除、修缮、恢复工程费用除参照相关工程预算定额进行测算外，也可首先确定各项工程内容的综合单价水平，然后根据各项工程内容的工程量进行测算。

　　直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失。对于房屋而言，直接经济损失包括房屋使用人周转安置费用、房屋空置的收益损失、房屋使用面积减少的损失、房屋室内净高降低的损失、房屋采光面积减少的损失、房屋耐久性降低的损失、邻近房屋损坏的补偿、施工影响的补偿和其他直接经济损失。

　　房屋使用人周转安置费用，按照安置对象每天所需安置费用与安置天数的乘积进行测算。安置对象每天所需安置费用，应当在详细调查评估对象所处区域生活服务消费水平的基础上，并参照市场上同类情况的安置费用水平确定。安置天数根据修复方案的合理工期确定。

　　房屋空置的收益损失，宜采用收益法进行测算。房屋使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低的损失，宜采用收益法进行测算。邻近房屋损坏的补偿，应根据具体情况，选用成本法、收益法、市场法进行测算。施工影响的补偿，根据有关规定的标准或参照市场上类似影响的补偿水平进行测算。

　　被拆除物残值可根据评估时点的回收市场价格合理确定。

　　（二）收益法

　　收益法是指通过估算建筑物由于损耗所引起的未来收益损失来确定建筑物损耗的方法。未来净收益损失通常包括租金等收入减少和由于能源消耗等运营费用增加等原因所造成的净收益损失额。其计算通常有两种方式。

　　其一，适用于净收益减少的情况：

　　

　　式中：D——建筑物损耗；

　　△Ai——未来第i年的净收益损失额；

　　R——折现率；

　　m——净收益损失年限。

　　其二，适用于收益年限减少的情况：

　　

　　式中：D——建筑物损耗；

　　Ai——未来第i年可获得的正常市场净收益；

　　R——折现率；

　　n——无损耗时的剩余使用年限；

　　m——有损耗时的剩余使用年限。

　　（三）市场法

　　市场法分为价差法和比较法两种，其中价差法是通过估算类似有损耗建筑物与类似的无损耗建筑物之间市场价值之差作为建筑损耗的一种方法；比较法是通过对建筑物与有类似损耗建筑物进行比较，对其损耗金额进行修正、调整来求取建筑物损耗的方法。

　　价差法的公式为：D＝D1-D2

　　式中：

　　D——建筑物损耗；

　　D1——类似的无损耗建筑物的市场价值；

　　D2——类似的有损耗建筑物的市场价值。

　　比较法的公式为：D＝P×F1×F2×F3

　　式中：

　　D——建筑物损耗；

　　P——可比实例补偿金额；

　　F1——补偿情况修正系数；

　　F2——补偿日期修正系数；

　　F3——缺陷状况修正系数。

　　采用比较法时，应当选取三个或三个以上类似损耗建筑物的可比实例。

　　进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额。

　　进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额。

　　进行损耗状况修正，应当将可比实例缺陷状况下的补偿金额调整为被评估建筑物缺陷状况下的补偿金额。

　　不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为比较法建筑物损耗的计算结果。