2013注册资产评估师考试《经济法》预习：抵押权

第四章 物权法律制度

　　知识点十七、抵押权

　　（一）抵押权的概念及特征

　　指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人以该财产优先受偿的权利。

　　（二）抵押财产的范围

　　（三）抵押权的设立

　　（四）抵押权的效力

　　1.抵押权 VS 出租

　　（1）先出租后抵押，租赁权优先：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　（2）先抵押后出租，抵押权优先：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　◆口诀：谁在先，谁优先

　　2.转让抵押物

　　（1）抵押权人同意

　　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿或者提存；转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　（2）未经抵押权人同意

　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人“代为清偿全部债务”消灭抵押权的除外。

　　【总结】

　　同意 ：可以（提前还款、提存）

　　不同意：No→（代为清偿）可以

　　3.保全抵押物

　　抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

　　◆步骤：要求停止→恢复价值或担保→提前清偿

　　（五）抵押权的实现

　　1.实现方式：债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

　　协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。

　　2.孳息：

　　（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自“扣押之日”起抵押权人“有权收取”该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

　　（2）孳息应当先充抵收取孳息的费用。

　　3.抵押权次序：同一财产向两个以上债权人抵押的，价款依照下列规定清偿：

　　①抵押权已登记的先于未登记的受偿。

　　②抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。

　　③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　4.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

　　5.以土地承包经营权抵押的，或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

　　6.抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

　　（六）特殊类型的抵押

　　1.浮动抵押（财团抵押）——财产变动，债权不变

　　2.最高额抵押——财产确定，债权变动

　　最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间（有期限）内将要连续发生（面向未来 ）的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。（解释：债权余额高于最高限额，以最高限额为限；债权余额低于最高限额，以实际发生的为限。）