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2013注册资产评估师《资产评估》预习：在建工程评估
第五章 房地产评估
知识点十五、在建工程评估
一、在建工程的含义与特点
（一）在建工程的含义
在建工程的在评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建立项目。
（二）在建工程的特点
1.在建工程情况复杂
2.在建工程之间可比性比较差
3.在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度
4.建设工期长短差别较大
5.在建工程的价格受后续工程的影响
二、在建工程评估的资料收集与分析
三、在建工程评估的主要方法
（一）形象进度法（掌握）
1.思路
选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
2.计算公式：
在建工程价值
= 建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（ 1 -折扣率） （5-32）
其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。
工程形象进度百分比
=（实际完成建筑工程量 + 实际完成安装工程量）/总工程量× 100% （5-33）
（二）成本法
1.思路
按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。
2.公式：
在建工程价值
＝土地取得费用 + 专业费用 + 建造建筑物费用 + 正常利税 （5-34）
（三）假设开发法
1.思路
与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是地价。
2.公式：
在建工程价值
＝房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税） （ 5-33 ）
四、在建工程评估方法的选择
1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
——可采用工程形象进度法进行评估
2.对于实际完成工作量较少的在建工程
——采用成本法或假设开发法进行评估。
3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的
——要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整
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