2013注评考试《建筑工程评估基础》预习：投资估算的编制方法

　　第八章　建设工程造价的确定

　　知识点二、投资估算的编制方法

　　（一）固定资产投资的估算方法

　　1.静态投资部分的估算。

　　（1）资金周转率法。这是一种用资金周转率来推测投资额的简便方法。其公式如下：

　　这种方法比较简便，计算速度快，但精确度较低，可用于投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算。

　　（2）生产能力指数法。这种方法根据已建成项目的投资额或其设备投资额，估算同类而不同生产规模的项目投资或其设备投资的方法。

　　计算公式为：

　　式中：C1为已建类似项目或装置的投资额；C2为拟建项目或装置的投资额；Q1为已建类似项目或装置的生产能力；Q2为拟建项目或装置的生产能力；f为不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数；n为生产规模指数（0≤n≤1）。

　　若已建类似项目或装置的规模和拟建项目或装置的规模相差不大，生产规模比值在0.5～2之间，则指数n的取值近似为1.若已建类似项目或装置与拟建项目或装置的规模相差不大于50倍，且拟建项目规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则n取值在0.6～0.7之间；若是靠增加相同规格设备的数量达到时，n的取值在0.8～0.9之间。

　　采用这种方法，计算简单、速度快；但要求类似工程的资料可靠，条件与拟建项目基本相同。否则误差就会增大。

　　（3）比例估算法。

　　比例估算法又分为两种：

　　①以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费用等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。公式如下：

　　式中：C为拟建项目或装置的投资额；E为根据拟建项目或装置的设备清单按当时当地价格计算的设备费（包括运杂费）的总和；p1，p2，p3，……为已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备费百分比；fl，f2，f3，……为由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；I为拟建项目的其他费用。

　　②以拟建项目中的最主要、投资比重较大并与生产能力直接相关的工艺设备的投资（包括运杂费及安装费）为基数，根据同类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目的各专业工程（总图、土建、暖通、给排水、管道、电气及电信、自控及其他工程费用等）占工艺设备投资的百分比，据以求出各专业的投资，然后将各部分投资费用（包括工艺设备费）求和，再加上工程其他有关费用，即为项目的总投资。其表达式为：

　　式中：P1′，P2′，P3′，……为各专业工程费用占工艺设备费用百分比。

　　（4）指标估算法。根据编制的各种具体的投资估算指标，进行单位工程投资的估算。投资估算指标的表示形式较多，可以用元/m、元/m2、元/m3、元/t、元/kV·A等单位表示，利用这些投资估算指标，乘以所需的长度、面积、体积、重量、容量等，就可以求出相应的土建工程、给排水土程、照明工程、采暖工程、变配电工程等各单位工程的投资。在此基础上，可汇总成某一单项工程的投资，再估算工程建设其他费用等，即求得投资总额。

　　该法简便易行，节约时间和费用。但由于项目相关数据的确定性较差，投资估算的精度较低。

　　2.动态投资部分的估算。

　　（1）涨价预备费。涨价预备费的估算，采用下式计算：

　　式中：PF为涨价预备费估算额；It为建设期中第t年的投资计划额（按基准年设备、工器具购置费和建筑安装工程费的资金使用计划为基础）；n为建设期年份数；f为年平均价格预计上涨率。

　　（2）建设期贷款利息。建设期贷款利息按复利计算。

　　①对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款，按下列公式计算：

　　F＝P·（1＋i）n

　　贷款利息＝F－P

　　式中：P为一次性贷款金额；F为建设期还款时的本利和；i为年利率；n为贷款期限。

　　②当总贷款是分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。计算公式为：

　　qj＝（pj－1＋Aj/2）·i

　　式中：qj为建设期第j年应计利息；Pj－1.为建设期第（j－1）年末贷款累计金额与利息累计金额之和；Aj为建设期第j年贷款金额；i为年利率。

　　（二）流动资金的估算

　　流动资金是保证生产性建设项目投产后，能正常生产经营所需要的最基本的周转资金数额。流动资金的估算一般采用分项详细估算法进行估算，个别情况或小型项目可采用扩大指标估算法。