2012年经济师考试中级房地产专业复习参考资料 房地产产品

　　一年一度的经济师考试报名在即，广大考生也开始了复习准备，为了帮助您更好的通过2012年中级经济师考试，全面了解2012年经济师考试的相关重点，我们中华会计网特地为您汇编了中级经济师考试辅导资料，希望对您有所帮助！！　　

　　（三）动态投资回收期

　　□ 实质

　　■ 是考虑了资金时间价值的回收期

　　■ 与静态投资回收期的区别在于要折现

　　□ 判定标准

　　■ 小于基准动态投资回收期可以接受

　　□ 计算方法

　　■ 定性-用不等式确定范围

　　■ 定量-用公式计算出数字 P=（累计净现金流量折现值出现正值的期数-1）+上期累计净现金流量折现值得绝对值/当期净现金流量折现值

　　「重点难点」静态投资回收期与动态投资回收期的关系

　　□ 不折现，发生在每一时点上的钱的价值量是一样的

　　□ 折现，则越向后钱越不值钱，要用越不值钱的钱来回收发生在初始的投资，需要的时间越长

　　□ 所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期

　　□ 折现率越大，则两者之间的差距越大

　　「例题。单选题」「2008年试题」

　　考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考虑资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期（　）。

　　A.总比动态投资回收期长

　　D.有时比动态投资回收期长

　　C.总比动态投资回收期短

　　D.与动态投资回收期相等

　　「答案」C

　　「解析」静态投资回收期与动态投资回收期的关系

　　「补充理解」五指标的分类

　　□ 盈利能力指标

　　■ 投资利润率

　　■ 内部收益率

　　□ 盈利绝对额指标

　　■ 利润（在投资分析上一般不用）

　　■ 净现值

　　□ 时间指标

　　■ 静态投资回收期

　　■ 动态投资加收期

　　三、静态盈利性指标及计算

　　（一）成本利润率

　　RPC=（GDV项目总开发价值-TDC开发建设成本）/TDC

　　（二）投资利润率

　　□ 项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率

　　□ 考查项目的盈利能力

　　□ 投资利润率越高越好。大于利润率标准，项目可以接受

　　□ 优点

　　■ 经济意义易于理解，与会计相通

　　■ 使用简单、方便

　　■ 考虑了寿命期内所有年份的收益情况

　　□ 缺点

　　■ 没有考虑资金的时间价值

　　■ 会计上的概念，不能真正反映投资报酬率的高低

　　（三）资本金利润率

　　资本金利润率=年利润总额或平均利润总额/资本金

　　（四）资本金净利润率

　　资本金净利润率=税后总额或平均税后利润总额/资本金

　　（五） 静态投资回收期

　　□ 指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间，用于衡量投资项目初始投资回收速度

　　□ 小于基准投资回收期，项目可以接受

　　□ 优点

　　■ 简单、方便

　　□ 计算简单

　　□ 只需确定项目前几年的现金流，不必确定整个寿命期所有年份的现金流

　　□ 不用确定折现率

　　■ 经济意义易于理解

　　■ 在一定意义上考虑了投资风险因素

　　□ 缺点

　　■ 没有考虑资金时间价值

　　■ 不考虑投资回收期以外各年的现金流，不利于对项目进行整体评估

　　■ 投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度

　　四、清偿性指标及计算

　　（一）借款偿还期

　　P 137 公式 5-40

　　（二）利息备付率

　　R=税息前利润/当期应付利息

　　（三）偿债备付率

　　R `=可用还本付息的资金/当期应还本付息额

　　（四）财务比率

　　1.资产负债率=期末负债总额/期末资产总额

　　2.流动比率=流动资产总额/流动资产负债

　　3.速动比率=流动资产总额-存货/流动负债总额