2012年经济师考试中级房地产专业复习参考资料 项目定价基本程序

　　2012年经济师考试报名在即，广大考生也开始了经济师考试复习准备，为了帮助您更好的通过2012年中级经济师考试，全面了解2012年经济师考试的相关重点，我们中华会计网特地为您汇编了中级经济师考试辅导资料，希望对您有所帮助！！

　　（四）比较定价法

　　基本原理

　　估价方法中的市场比较法

　　与竞争导向法的区别

　　竞争导向法根据竞争者的价格确定自身价格

　　比较定价法根据可比房地产的价格确定自身价格

　　基本思路

　　采用市场比较法原理确定项目的均价

　　根据项目内部的差异确定分幢、分期价格

　　确定各幢号楼层和朝向差价

　　确定各层、各户的价格

　　「例题1.单选题」「2006年试题」以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是（）。

　　A.成本加成定价法

　　B.竞争价格定价法

　　C.顾客感受定价法

　　D.价值效用定价法

　　「答案」C

　　「例题2.案例分析题」「2007年试题」某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地，土地总面积20000平方米，容积率为3.经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元（不含土地成本），销售税费率为10%.在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建没和营销活动，确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。

　　根据题意回答下列问题

　　在房地产市场调研中，房地产市场价格的调研包括（）等内容。

　　A.项目所在地区同类房地产价格

　　B.房地产商品需求价格弹性

　　C.地区代理商的数量、素质

　　D.房地产市场供求状况的变化趋势

　　「答案」ABD

　　项目若采用成本加成定价法定价，企业预期成本利润率为25% ，则项目的最低售价不得低于（ ）元/平方米。

　　A.4000　　 B.4400 　　C.4444 　　D.4600

　　「答案」C

　　「解析」单位价格=〔房地产单位总成本×（1+成本加成率）〕÷（1-销售税费率）

　　必须先换算出楼面地价，楼面地价=土地单价/容积率=2100/3=700

　　单位价格=（700+2500） ×（1+25%） ÷（1-10%）=4444

　　该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有（）等特点。

　　A.委托方协调工作量大

　　B.谁先代理成功谁取得佣金

　　C.佣金结算简单

　　D.代理成本低

　　「答案」AB

　　「解析」分别与这 5 家房地产经纪机构签订了委托代理合同，属于共同代理

　　该房地产开发企业在选择代理机构时，应依据的标准有（）。

　　A.法定代表人经历

　　B.营销经验和业绩

　　C.营销网络

　　D.代理费用

　　「答案」BCD

　　「例题3.单选题」「2006年试题」在房地产市场竞争较为激烈时，适宜采用（）定价。

　　A.成本加成定价法

　　B.顾客感受定价法

　　C.竞争价格定价法

　　D.旧房定价法

　　「答案」C

　　四、项目定价基本程序

　　1、确定楼栋均价2、楼层差价3、环境差价4、朝向差价

　　五、房地产价格策略

　　（一）总体价格策略

　　低价策略

　　高价策略

　　（二）过程定价策略

　　低开高走定价策略

　　适用于期房

　　优点

　　低价给消费者实惠的感觉

　　上涨更容易促进成交

　　涨价形成房地产增值的印象，刺激购买

　　关键

　　起步价

　　调价频率-吸引需求

　　调价幅度-小幅递增，一般每次3%～5%

　　高开低走定价策略

　　适用范围

　　高档商品房

　　销售处于宏观经济衰退阶段

　　优点

　　高价意味着高品质

　　先高后低，后期的消费者也会感到一定实惠