中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义：投资项目风险

　　一、中级经济师考试房地产投资项目风险分析概述

　　（一）房地产投资风险的含义

　　一般认为，风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。这种负偏离是指在特定的客观条件下，在特定的时期内，某一实际结果与预期结果可能发生差异的程度。差异程度越大，风险就越大。这种偏离可以用两个．数来描述：一是发生偏离的方向和大小，即后果；二是发生偏离的可能性，即事件发生的概率。

　　含义：房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。

　　（二）房地产投资风险的特征

　　1、客观性

　　2、不确定性

　　3、潜在性

　　4、可预测性

　　5、可测性

　　6、相关性

　　（三）房地产投资项目风险分析的含义和内容

　　房地产投资项目风险分析是在房地产投资项目财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别房地产投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。

　　房地产投资项目风险分析一般包括风险识别、风险估计、风险评价和风险应对四个环节。

　　二、房地产投資风险识别

　　（一）风险识别的概念

　　风险识别是指运用系统论的方法对投资项目进行全面考察、综合分析，找出潜在的各种风险因素，并对各种风险进行比较、分类，确定各因素间的相关性和独立性，判断其发生的可能性及对项目的影响程度，按其重要性进行排序，或赋予权重。

　　（二）房地产投资风险识别的目的和特点

　　目的主要有两个：

　　①为房地产投资风险估计和风险评价型础；

　　②为选择最佳的风险应对方案提供依据。

　　房地产投资风险识别的特点有系统性、连续性和制度性。

　　（三）房地产投資风险的类型

　　1、房地产投资的系统性风险

　　通货膨胀风险 市场供求风险 周期风险 变现风险 利率风险 政策风险 政治风险 或然损失风险

　　2、房地产投资的非系统性风险

　　收益现金流风险 资本价值风险 比较风险 时间风险 持有期风险

　　（四）房地产投资风险识别的主要方法

　　1、问卷调查法

　　为五个步骤来完成：

　　①根据房地产投资者的经营战略和投资项目的特点，明确列出调查表需要收集的信息；

　　②按照需要收集的信息，设计问题，并确定每个问题的类型；

　　③按照问题的类型、难易程度，选择题型，并设计好询问问题的次序；

　　④选择一些调查者作调查表的初步测试，；请他们先做题，然后召开座谈会或个别谈话征求意见：

　　⑤按照测试结果乏，再对调查表作必要的修改，最后得出正式调查表。

　　2、专家调查法

　　（1）拟定风险因素专家调查表

　　（2）选择专家

　　（3）寄发风险因素专家调查表反复征询专家意见

　　（4）撰写调查报告

　　3、情景分析法

　　它的具体应用分为筛选、监测和诊断三个步骤。

　　情景分析法适用于：

　　①提醒房地产投资者注意某种措施或政策可能引起的风险及其后果；

　　②建议需要进行监测的房地产投资风险范围；

　　③研究某种关键性因素对未来房地产投资决策过程的影响。

　　三、房地产投资风险估计及评价

　　（一）房地产投资风险估计

　　1、房地产投资风险估计与概率

　　2、房地产投资风险的测度

　　（1）期望值

　　（2）标准差

　　（3）变异系数

　　（二）房地产投资风险评价

　　1、以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准

　　2、以综合风险等级为判别标准

　　四、房地产投资风险应对

　　（一）房地产投资风险应对的原则

　　1、连续性

　　2、针对性

　　3、可行性

　　4、经济性

　　（二）房地产投资风险应对的方法

　　1、风险预防

　　2、风险回避

　　3、风险转移

　　（1）契约性转移

　　（2）项目资金证券化

　　4、风险组合

　　5、风险自留

　　（1）承担风险

　　（2）自保风险

　　6、风险利用

　　（三）房地产投资风险防范策略

　　1、保险策略

　　2、投资分散策略

　　（1）投资区域分散

　　（2）投资种类分散

　　（3）投资时间分散

　　3、融资策略

　　4、联合策略