新用户扫码下载
扫码下载APP
及时接收最新考试资讯及
备考信息
中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义：估价市场法
一、市场法概述
中级经济师考试市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取二一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适处理来求取被估价房地产价值的方法。
市场法的本质是以房地产的实际成价格为导向来求取房地产的价值。
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”。
运用市场法估价一般分为以下四大步骤：
①搜集交易实例。
②选取可比实例。
③对可比例的成交价格进行适当的处理。
④求取比准价格。
二、搜集交易实例
①交易实例房地产的状况；
②交易双方；
③成交日期；
④成交价格；
⑤付款方式；
⑥交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。
三、选取可比实例
选取的可比实例应符合以下要求：
①可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产；
②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；
③可比实例的咸度日期应尽量接近估价时点；
④可比实的成交价格应尽量为正常价格。
四、监理价格可比基础
建立价格可比基础主要包括：
①统一付款方式；
②统一采用单价；
③统一币种和货币单位；
④统一面积内涵；
⑤统一面积单位。
五、交易情况修正
交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下方面：
①利害关系人之间的交易。
②急于出售或急于购买的交易。
③交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
④交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。
⑤特殊交易方式的交易。
⑥交易税费非正常负担的交易。
六、交易日期调整
在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨、下跌三种情况。
七、房地产状况调整
房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步细分为若干因素的调整。
房地产状况调整的总思路是：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。
八、求取比准价格
【我要纠错】 责任编辑：戈薇
新用户扫码下载
京公网安备 11010802044457号