中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义：投资项目可行性研究

　　一、中级经济师考试房地产投资项目可行性研究的含义和作用

　　（一）房地产投资项目可行性研究的含义

　　（二）房地产投资项目可行性研究的作用

　　（1）申请项目核准的依据

　　（2）项目投资决策的依据

　　（3）筹集建设资金的依据

　　（4）房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据

　　（5）下阶段规划设计工作的依据

　　（6）项目考核和后评价的依据

　　二、房地产投资项目可行性研究的主要依据

　　可行性研究的主要依据有：

　　1）国家相关法律法规；

　　2）国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；

　　3）国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准、地方政府法规及规定；

　　4）城市规划行政主管部门出具的规划意见；

　　5）国有建设用地使用权出让合同或国有土地使用权证书，或国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；

　　6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；

　　7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见；

　　8）项目建议书是对房地产投资项目的总体设想，主要论证项目的必要性，同时初步分析项目建设的可能性，它是进行各项投资准备工作的主要依据；

　　9）委托人的意图，是指可行性研究的承担单位应充分了解委托人建设项目的背景、意图、设想，认真听取委托人对市场行情、资金来源、协作单位、建设工期及工作范围等情况的说明；

　　10）自然、地理、气象、水文、地质等基础资料；

　　11）经济、社会、人口、就业以及房地产供需情况等基础资料；

　　12）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；

　　13）国家和行业所规定的经济参数和指标；

　　14）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；

　　15）可行性研究所需要的其他资料。

　　三、房地产投资项目可行性研究的工作步骤

　　1、接受委托

　　2、组建工作小组

　　3、确定工作计划

　　4、调查研究

　　5、方案研制与优化

　　6、项目的经济评价

　　7、编写可行性研究报告

　　四、房地产投资项目可行性研究报告的结构

　　（一）可行性研究报告的基本构成

　　封面 摘要 目录 正文 附表附图 主要参考资料

　　（二）房地产投资项目可行性研究报告的内容

　　1、项目总说明

　　2、项目概况

　　3、开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定

　　4、市场分析和建设规模的确定

　　5、规划设计方案的选择

　　6、资源供给条件分析

　　7、环境影响评价

　　8、项目开发组织机构和管理费用的研究

　　9、开发建设计划的编制

　　10、项目的经济评价及社会效益分析

　　11、结论及建议

　　五、房地产投资项目可行性报告的编制

　　（一）投资项目经济评价应遵循的基本原则

　　（1）“有无对比”原则。

　　（2）效益与费用计算口径对应一致的原则。

　　（3）收益与风险权衡的原则。

　　（4）定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则。

　　（5）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。

　　（二）房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤

　　（1）资料搜集与整理统计。

　　（2）项目规划方案设计。

　　（3）项目进度安排。

　　（4）项目总投资费用估算。

　　（5）项目的租售计划及价格预测。

　　（6）项目资金筹措计划。

　　（7）基本报表的编制及经济指标计算。

　　（8）对经济评价指标的检验。

　　（9）不确定性分析和风险分析。

　　（10）可行性研究报告的结构设计。