企业闲置房地产的税收投资筹划

　　一、《企业会计准则第3号—投资性房地产》规范的内容

　　《企业会计准则第3号—投资性房地产》规范了投资性房地产的内容包括：（1）出租的土地使用权；（2）长期持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）企业拥有并已出租的建筑物。自用房地产与作为存货的房地产，不属于投资性房地产。

　　二、闲置房地产的投资筹划

　　企业持有闲置房地产的投资方式不外乎有两种一是对外出租取得租金收入，二是以闲置房地产入股联营从联营企业分得利润。那么考虑两种方式所承担的税负哪一种投资方式对于持有闲置房地产的企业更有利呢？

　　（一）采取出租方式应承担的税负

　　设：企业所属于市区的闲置房地产一年的出租收入为A1，所涉及的税负为：营业税：房屋租赁属于服务业，按租金收入5%征税，则为5%A1；房产税：房产税依照租金收入计算缴纳，税率为12%，其税负为12%A1；

　　城建税：城建税是按照企业所在地区税率分别为7%、5%、1%，并以其所缴纳的营业税税额为计税依据，因企业所在地为市区，城建税率可为7%，则城建税为：7%×5%A1＝0.35%A1；

　　教育费附加：教育费附加是根据所缴纳的营业税和城建税额为计税依据，比率为3%，则教育费附加为3%×5%A1＝0.15%A1；

　　印花税：对外出租房地产在订立租赁合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额的1‰贴花”，则印花税税负为：1‰A1；

　　所得税：营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税可在税前扣除，因此，所得税税负为：（A1－5%A1－12%A1－0.35%A1－0.15%A1－1‰A1）×33%＝27.192%A1；

　　出租方式应承担的总税负＝营业税＋房产税＋城建税＋教育费附加＋印花税＋所得税＝5%A1＋12%A1＋0.35% A 1＋0.15%A1＋1‰A 1＋27.192%A1＝44.792%A1

　　（二）采取联营方式应承担的税负

　　设：采取联营方式每年分回的利润为A2，该房地产的原值为M，使用面积为N.

　　房产税：房产税依据房地产原值一次性扣除10%—30%的余值计算，税率为1.2%，若执照30%扣除，则房产税应为（1－30%）M×1.2%＝0.84%M；

　　土地使用税：土地使用税是按照从量定额计征的，全国各地标准不同，以中等城市为例，其标准为0.4—8元/平方米，如果按标准0.8元/平方米计算，则土地使用税＝0.8N；所得税：联营企业分回利润应缴纳的所得税为33%×A2＝33% A2.联营方式应承担的总税负＝房产税＋土地使用税＋所得税＝0.84%M＋33% A2＋0.8N

　　（三）两种投资方式的比较分析

　　对于投资企业来说，选择哪一种投资方式对企业更为有利，主要应以两种投资方式承担的税负大小来考虑。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前就可以确定，而联营的收入则因影响因素多，不可确定性要更大一些，因此可以用租金来预测联营收入。假设两种投资方式承担的税负相等，即：44.792%A1＝0.84%M＋33% A2＋8N A2＝（44.792%A1－0.84%M－8N）÷33%

　　利用上述的函数公式进行测算，其基本结论是：如果预期联营收入A2＜（44.792%A1－0.84%M－0.8N）÷33%，该项房产采取出租方式承担的税负小于联营方式承担的税负，从税收的角度考虑宜采用出租方式；如果预期联营收入A2＞（44.792%A1－0.84%M－0.8N）÷33%，那么该项房产采取出租方式承担的税负大于联营方式承担的税负，就可以选择采取联营方式。

　　例：某企业在中等城市繁华地带有一处空房产，该房产原值为900万元，实际使用面积为220平方米，如果对外出租每年可获取租金收入150万元；如果采用联营方式，该企业每年可从被联营企业分回利润350万元。

　　出租方式应承担的总税负＝营业税＋房产税＋城建税＋教育费附加＋印花税＋所得税＝5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150＋（150－5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150）×33%＝67.188（万元）

　　联营方式应承担的税负＝房产税＋土地使用税＋所得税＝900×（1－30%）×1.2%＋0.8×220＋150×33%＝233.06（万元）

　　对于该企业采取出租方式应承担的总税负67.188万元小于联营方式应承担的税负233.06万元，因此该闲置房地产应该选择出租投资方式。当然，在这里只是考虑了两种投资方式分别承担的税负因素，而实际在做具体财务决策时还应该考虑投资的风险和合同的要求等因素。