曾一度火爆又一度陷入低谷的广西北海市房地产业，如今因中央、地方出台的盘活房地产业政策再次迎来第二次高潮。由于房地产行业涉及面广，环节多，建设周期长，使得该行业税收普遍存在漏洞。然而，近年来，北海市地税局对房地产行业税收实行精细化、一体化管理，取得了显著成效，2005年，该局共入库房地产行业各项税收1.16亿元，同比增收4076万元，增长53.6％，增长幅度远远高于广西水平。精耕细作使北海地税人尝到了甜头。

　　北海市地税局是如何管好新形势下的房地产业税收？为此，记者走访了北海市地税局。该局局长包基智告诉记者：“从2003年开始，我们就对房地产行业税收实行税源监控、属地管理、定向式管理等方法进行管理，到2004年依托广西地税信息系统，建立起房地产业税源监控系统，对全市房地产企业纳税情况进行全面监控，2005年我们针对新办企业和老企业的不同情况实行分类管理，同时坚持先税后证原则，从土地来源、建设施工、预售到项目竣工清算，每个环节都实行了动态管理。这些征管措施收到了明显的成效，去年全局仅房地产交易这一项涉及的营业税、企业所得税、土地增值税就增收3000多万元。”

　　去年，在一系列优惠政策的拉动下，北海市房地产再掀高潮，房地产新办企业大增。一些企业利用新办企业可减免企业所得税的政策，通过做假帐等手段降低建设成本，抬高企业利润来进行偷税。而一些老企业则千方百计加大成本，人为地降低利润，以达到少缴企业所得税的目的。针对这些情况，北海市地税局实施了分类管理，对新办企业着重加强建设成本管理，老企业则加强成本审核管理。

　　“新老房地产企业偷税的主要手段是在成本上做文章，监控好成本就能堵住税收漏洞，为此我们在房地产企业启动项目购买土地的环节上，着重核实购买价格是否真实、是否纳税，在报建环节主要核实项目的合同、造价与市场价格是否吻合、真实，竣工清算时审核其实际施工面积与报建面积是否一致，是否完税，通过对各个环节的监控，堵住利用成本偷税的漏洞”，包基智介绍说。

　　由于受多种因素影响，北海市曾出现过房子建好了人走了税也欠了的现象。现在，北海市地税局对建筑工程项目实行属地管理的办法。该局征管科科长陈焯华告诉记者：“不管建筑机构所在地是哪里，只要他的施工项目在北海市，那么施工项目的税收一律由北海市地税机关征收管理，主管税务机关对辖区所有工程项目实行登记造册，登记的内容包括工程项目名称、投资总额、承建单位、项目经理、完税情况等情况，登记完毕后按季度填制《工程项目征管表》报市局征管科。市局要求各主管分局对辖区投资在300万元以上的工程项目除了有专人管理外，还由一名分局领导具体抓落实，从工程开工到验收完工，实行跟踪管理的办法。对300万元以下的建筑项目，分局也划分不同等次，把管理责任落实到人，如果出现企业偷税或不及时缴税，专管员就要被追究责任。这样一来，企业的经营情况就列入征管监控范围，只要企业实现了税收，我们就能及时把税收上来。”

　　人盯项目的管理方法收到了显著的效果，据不完全统计，2004年北海市地税局对市区各重点建筑项目征收的地方税收超过7808亿元，2005年为8651亿元，仅北海电厂建设项目就入库地方税收1900万元。

　　作为广西地税系统信息化建设工作试点单位，该局在现有信息化资源的基础上自行开发了税务管理工作处理系统，利用该系统建立了房产税、土地使用税、车船使用税三个单项税种的管理台帐。开发了房地产交易管理系统软件，对房地产交易、建筑税收、土地使用税、企业所得税、土地使用税、印花税等税收的一体化管理，实现先税后证的管理目标，对涉及到房地产行业的税收全部纳入这一软件管理范围。该局征管科科长陈焯华打开计算机，进入有关税收管理模块后，房产税、土地使用税台帐出现在屏幕上，他告诉记者：“房产税、土地使用税的台帐内容包括管理员的姓名、纳税代码、纳税人名称、本期应纳税额、适用税率、本期已缴税款、本期未缴税款等条目，只要你输入企业名称或是纳税代码，企业的基本情况，是否按时纳税，是否已经完税，就可以一目了然。”

　　据了解，目前北海市共有529家房地产企业，已经全部建立了管理台帐，通过管理台帐的监控，企业申报率达到了95.78％。

　　房地产销售因难于监控销售额而成为房地产行业中税收漏洞、征收难度最大的一个环节。对于房地产开发项目的房地产销售这类情况，该局又是怎样进行监控的呢？陈焯华告诉记者：“对于房地产开发项目的房地产销售，我们实行的是定向式管理，也就是说，每个项目的商品房在收到预收款时就必须要申报纳税，而且还要在税票、发票上注明是哪个小区、哪一套、哪一幢，同时还建立房地产销售电子管理台帐，对全市所有房地产开发小区的房产销售实行一户一档、一项目一档的定向式管理，这样一来，每个房地产项目有多少套商品房，已销售的商品房是否已经纳税，都能够准确掌握。为了打击房地产商加大成本达到偷税的目的，我们还加强对工程项目的成本审核和票据管理，加强对房地产企业的收入和成本核算的监督，防止了税收流失。”

　　房屋出租业税收管理因其涉及面广、收入隐瞒性强，成为令基层征收单位头痛的一大难题。北海市地税局在这方面有着自己独到的做法。针对本地实际情况，他们出台了《房屋出租业税收管理暂行办法》，对房屋出租业税收实行专项登记造册管理，将每一户出租房屋的房主、地点、面积、应纳税额、本期已缴税款、本期未缴税款等情况进行登记，做到一户一册，准确地掌握了纳税人的第一手材料。同时，按地段制定最低租金计税标准，以“四证”即营业执照、税务登记证、房产证、个人身份证为依据，严格区分自用与租用房屋，维护了纳税人的合法权益，使房主缴税缴得心服口服。为了减少漏征户，该局要求每年由市局征管科牵头组织一次全市性的房屋出租业税收清理专项行动，达到补缺堵漏的目的。至2005年底止，已纳入该局管理的房屋出租业户有2167户，已征税款467万元，同比增收136万元，增长41.8%.

　　“要管好房地产行业税收，离不开国税、工商、土地管理、建设、财政、银行等部门的协作与支持”，包基智道出了管好房地产业税收的另一个“诀窍”。

　　由于房地产行业涉及的范围广，对其进行监控时需要掌握多方面的信息。为此，北海市地税局主动与房管、土地、建设、房地产交易等部门联系，建立起部门协作机制，与国税部门定期交换纳税人户籍信息，建立国税、地税联席会议制度，定期召开会议交换情报；与工商、技术监督部门实现纳税人办理工商登记和全国企事业单位机构编码系统的信息交流，从源头控制漏征漏管户，追查失踪业户；与银行、保险、建设、土地管理等部门交流纳税人金融资产、外来施工企业信息、有关房地产规划审批信息、固定资产等信息，及时了解纳税人经营、资产状况，在全社会编织起严密的协税护税网络。2005年，北海市地税局通过加强与工商、国税、房产、土地、建设等部门的协作，共清理房屋出租业漏征漏管户468户，增收税款10多万元。通过与土地、房产交易等部门的协作，实现委托代征纳税户2048户，税款3293万元，虽然委托代征户数同比减少了667户，但税款增收了2039万元，这也是多方监控、精细化管理的一个成果。

　　2005年，该局北海市地税局共入库房地产行业各项税收1.16亿元，同比增收4076万元，增长53.6％，远远高于广西增长水平。其中，房产税收入5441万元，同比增收1604万元，增长41.8％；土地使用税增收666万元，增长77.4％；土地增值税收入3408万元，增收2086万元，增长157.79%.房地产业税收已成为该局税收增长的一大亮点，2005年，北海市地税局共组织收入6.72亿元，增收1.49亿元，增长28.63％，增长幅度高于全国税收增长水平。