转让旧房纳税筹划有学问

　　在社会主义市场经济中，企业为了适应市场的发展变化，需要不定期对原有厂房和设备等固定资产进行更新与改造，以增加企业的竞争力。许多企业更新与改造后或多或少存在使用了一定时间或达到一定磨损程度的旧房，这些旧房企业因不再使用而形成闲置资产；企业为了盘活这些闲置的旧房，大多会采取对外有偿转让方式进行处置，旧房对外有偿转让有没有什么学问呢？根据现行税收政策举例分析如下：

　　某省会城市的盈利甲公司，因进行异地技术改造，重新建造了厂房和办公楼，原有的办公楼系90年代建造的已不再使用，形成闲置资产。2008年甲公司计划以对外有偿转让该闲置房产。该房产当时造价200万元，无偿取得土地使用权；经企业聘请当地具有资质的房地产评估事务所评估，按现行市场价的材料和人工费用进行评估测算，现在建造同样的房产需1200万元，该房产为6成新，市场价格为920万元。该房产已提折旧152万元，预计净残值率5%，暂不考虑印花税，假定无其他纳税调整因素。经分析甲公司有以下两种方案可供选择。

　　方案一、对外拍卖有偿转让。甲公司根据有关规定，将该房产在当地房产交易市场挂牌拍卖转让。假定拍卖转让成交价格为920万元；按照营业税的有关规定，有偿转让房产应交营业税920×5%=46万元，相应应交城建税及教育费附加为50×（7% 3%）=4.6万元。根据土地增值税的有关规定，甲公司有偿转让该房产应交土地增值税，该房产评估价格为1200×60%=720万元，房产转让应交营业税及相应的附加税费46 4.6=50.6万元可以允许扣除，扣除项目金额合计为720 50.6=770.6万元，增值额为920－770.6=149.4万元，增值率为149.4÷770.6×100%=19.39%，对应的土地增值税税率为30%，应交土地增值税额为149.4×30%=44.82万元；该房产有偿转让时账面价值为200-152=48万元，甲公司有偿转让该房产所获利润为920-48-50.6-44.82=776.58万元，企业适用的企业所得税率为25%，扣除应交企业所得税776.58×25%=194.145万元后，净利润为776.58-194.145=582.435万元。

　　方案二、有偿转让给政府有关部门作为廉租住房。当地政府有关部门正在筹建及购买住房用于廉租住房，该房产经过稍微改造即可用于居住，符合当地廉租住房条件。据分析，有偿转让给政府有关部门作为廉租住房，一般采取协议转让方式，成交价格也将低于市场价格，如果双方可接受价格为900万元，则，应交营业税900×5%=45万元，相应城建税及教育费附加为45×（7% 3%）=4.5万元；根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他经济组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，甲公司以900万元的价格转让该房产，计算土地增值税的增值率为16.96%，则享受免交土地增值税的优惠政策；甲公司有偿转让该房产所获利润为900-48-45-4.5=802.5万元，扣除应交企业所得税802.5×25%=200.625万元后，净利润为802.5-200.625=601.875万元。

　　经过比较，方案二较方案一多获净利601.875-582.435=19.44万元，并且方案二较方案一节省交易费用。

　　方案二中，甲公司有偿转让给政府有关部门作为廉租住房采取协议方式，通常成交价格将低于市场价格，企业底价可为多少呢？根据（财税[2008]24号）的规定，企业享受免征土地增值税优惠政策，最多让利幅度为免征土地增值税部分，否则不划算。设甲公司最低转让价格为x万元，扣除应交营业税费为x×5.5%万元和房产账面价值48万元后，所获利润为（x- x×5.5%-48），该最低转让价格所获利润应与企业未享受免征土地增值税的利润相等，即，（x- x×5.5%-48）=776.58万元，求出x=872.5214万元，也就是甲公司将该房产转让给政府有关部门作为廉租住房，最低转让价不得低于872.5214万元。

　　如果该房产市场价格950万元，则，增值率23.02%，土地增值税率为30%，企业应土地增值税53.325万元。如企业计划转让给政府有关部门作为廉租住房，为享受（财税[2008]24号）所规定的免征土地增值税优惠政策，增值额就不能超过扣除项目金额20%，据分析方案二最高转让价为925万元，同时因为享受免征土地增值税的优惠政策，最低让利幅度不能低于免征的土地增值税部分，按上述方法分析得出最低转让价格为893.5714万元。

　　如果该房产市场价格1200万元，甲公司按方案一处置，增值率52.67%，土地增值税率为40%，企业应土地增值税144.9万元，净利润为705.825万元；如按方案二处置，企业为享受免征土地增值税政策最高转让价格为925万元，所获利润净利润为619.5938万元，则不划算。

　　根据上面的分析，企业转让旧房，如果以市场价格分析，旧房的增值额未超过扣除项目金额20%的，在符合当地政策条件的情况下，可考虑转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源，以便于充分享受税收优惠政策，获取更多利益；如果旧房的增值额稍微超过扣除项目金额20%的，也存在筹划将转让价格降低，使旧房的增值额不超过扣除项目金额20%的空间；如果旧房的增值额远超过扣除项目金额20%的，则不能享受到税收筹划政策，没有筹划空间。