3月17日央行提高个人房贷利率后，人们对房地产行业的发展给予了更多的关注。笔者认为，对房地产行业的政策调控应当是组合型的，需要利率、税收、土地和住房保障制度等措施相互配合。本文借鉴国外的做法，对我国构建房地产业的税收制度谈谈看法。

　　一、国外房地产税制的基本特征

　　（一）贯穿于房地产开发、保有、转让等全过程的完善的房地产税收体系。

　　房地产课税环节可分为保有、转让和所得等。

　　在房地产保有环节，房地产税主要是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收的，一般依据房地产的存在形态：土地、房产或房地合一的不动产来设置。具体而言，一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如日本的营业场所税、我国台湾的房屋税、法国的房屋税等，都仅对房屋课征。韩国的综合土地税、巴西的农村土地税则属于土地税的范畴。二是对土地和房屋合并课征的房地产税，如英国、法国、波兰、墨西哥等的房地产税。三是将房屋与土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税，如日本的固定资产税、芬兰的不动产税等。四是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征的一般财产税。如美国、加拿大、荷兰等国都将房地产税归为一般财产税课征。

　　在房地产取得环节，主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。这个环节的房地产税是针对房地产拥有者在取得房地产的不同方式而分别课征的，如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税。

　　在房地产所得环节，主要包括公司所得税、个人所得税和土地增值税等。房地产所得税主要是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益而课征的税收。如美国、英国、法国等国家将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。

　　（二）大多数发达国家都将房地产税归于地方税。

　　从大多数发达国家的税收实践看，凡是实行分税制的国家大多都将房地产税划归地方税。如美国地方主体税种就是一般财产税（主要是对房地产征收），英国地方税只有财产税一种，日本的地方税主要包括不动产取得税、固定资产税、特别土地保有税、都市企划税等。

　　（三）房地产税税率形式灵活。

　　各国的房地产税收在税率形式上主要采用比例税率，同时对房地产转让收益和房地产交易行为常课以累进税率，还有少数国家采用定额税率，税率水平的确定也较灵活。如印度尼西亚实行单一比例税率；摩洛哥按应税房屋的价值分为7个级次，征收从0～30％的超额累进税率；韩国的房地产税既有比例税率又有累进税率，对住宅是按其价值分为6个级次，征收从0.3％～7％的超额累进税率，对工厂、别墅、高级娱乐场所和其他房屋征收比例税率。

　　（四）内外统一的房地产税制。

　　从国外房地产税收情况看，各国都设置了内外统一的房地产税制。

　　（五）普遍建有财产登记制度和财产评估制度。

　　由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据，所以普遍建立了财产评估制度。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。

　　二、完善我国房地产税制的思路

　　（一）建立涵盖房地产保有、转让和所得各环节的房地产税收体系。

　　在房地产保有环节，可以设置城乡统一的土地使用税、城乡统一的房产税、农用土地占用税、房地产闲置税。城乡统一的土地使用税应适用于境内一切取得土地使用权的单位和个人，税目可分为工商业用地、城乡住宅、养殖业、乡镇企业等。土地使用税的计税依据，国际通行的有三种：土地面积、市场价值、其他价值。按市场价值为计税依据有利于资源有效配置，且有助于体现纳税人的纳税能力原则，同时税基具有弹性，可随着经济发展和房地产市场价值的上涨而扩大，使土地使用税收入相应增加，因此是首选的计税依据。城乡统一的房产税的适用范围包括城镇和农村，纳税义务人包括内外资单位和中外人士个人。在对房产分类的基础上，确定经营性房产、别墅、自用住宅等不同的税目和相应税率。以房产的评估价值作为房产税的计税依据，同时取消对租金收入的征税。农用土地占用税的课征范围包括一切被工程建设占用的耕地、林地、草场、湿土、河道等与农业生产、生态保护相关的土地。以征用土地的合同价格作为计税依据。房地产闲置税的课征范围是对取得土地的使用权或承包权后，长期不从事经营或使用，造成土地和房产闲置的；对建设项目停工达一年以上的；无正当理由在房屋竣工或购得房屋后，长期空置的单位或个人。计税依据为房产、土地的评估价值。

　　在房地产取得环节，主要应设置契税、遗产与赠予税。在房地产收益环节，主要是在现行的企业所得税和个人所得税中给予体现。建议将政府基金、收费项目进行清理，将带有税收性质的基金、收费并入税收，进行相应的费改税。

　　（二）扩大征税范围。扩大征税范围主要应将所有的由国家和集体拥有与控制的房地产不动产、农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地、房屋以及城镇居民拥有的房屋都纳入房地产税的征收范围。同时，统一纳税人，房地产税的纳税人应是中华人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人。

　　（三）创造条件，逐步确立房地产税在地方税体系中的主体地位。

　　从税收理论上讲，房地产税与所得税的对象虽然不同，但它们都具有“对人课税”的性质。考虑到房地产税基非常稳固，税源充足，应逐步确立起房地产税在地方税体系中的主体地位。

　　（四）灵活设置房地产税税率。

　　在设计房地产税税率水平时，既要考虑到地方政府财政收入的需要，又要考虑到纳税人的实际负担能力，对坐落在不同地区和不同用途的房地产应实行差别税率。

　　（五）合理确定计税依据。房地产税的计税依据应是房产现值，特别是房产的评估价格。这既可使房产税收入随着房产价值的增长而增长，还可以在一定程度上调节土地的级差收益。

　　（六）建立健全房地产登记和评估制度。

　　一方面应在税务机关内部设置相关机构，配备相关人员进行评估审核工作，另一方面应发挥中介机构作用，建立房地产评估员执业制度。