如果要讲述评估这一套理论，不得不动用在长期以来发展形成的一整套房地产评估原理。这些原理全部或部分地，也用于评估机器的设备，宝石，艺术品。
评估就是评价事物属性的某一方面的一种意见。评估可以是说明事物的吸引力，式样，质量，尺寸大小，重量或者是颜色，此外“评估”和“估价”这两个词是交替地用于表达对财产用货币价值度量的一种意见。因为价值和财产这两个词用得如此普遍，所以，十分重要的事就是检验它们在各种不同情况下变化的意见。以及规定它们的用处。
对于评估过程而言，产权属于谁，评估的目的是什么，这是最基本的东西了。如果没有一个确定的价值前提估价便无法进行。举个例子说，如果有人问我：我的汽车价值多少？由于没有其它必要的附加的信息，对于无法得到一个有意义的答案。价值不能绝对存在。而必须具备时间、地点、潜在的所有人以及潜在的用处等方面的内容。如果说，汽车的价值在“旁观者的眼里”是多少？我们需要知道这个“旁观者”是谁。它是： 1.一个保险公司？ 2.一个二手汽车商 3.邻居 4.税收员 5.会计师 6.我们的财产执行人？ 7.废品处理商？… 就评估方法而言，现在有三种可接收的估价方法：成本法，收益法，以及市场法。也可以在教科书中找到其它的方法。但是通过分析可以揭示出：其它方法只不过是这三种基本方法的变换形式。
《成本法》 成本法测定所有者的未来利益是通过确定替换被评估资产未来服务能力所需的货币量。这一般被定义为重置成本。这种方法的假设依据是：新的资产价格与该资产在其寿命期所能提供的服务的经济价值是相当的。市场则是这个方程的检验地。举例，如果我们设定一个新机器的价格水平比它未来经济利益的现值要高得多。那么，这机器肯定卖不出去。如果反过来，则会供不应求，随之，价格会提高。由于新机器的价格没有市场的畸形，所以等于它的公平市场价值。
「折旧」 人们对于新资产很少要求能提供几种价值的选择。然而，采用成本法总是把此过程复杂化，即由于折旧的作用，要定量的估算新价值，以及折旧即资产的实体损耗，功能性贬值和经济性贬值的结果。以上三者的适当反映是运用成本法估价的基础。
《收益法》 收益法，不考虑成本的构成，或重新购置新资产，而是注重资产产生收益的能力。其理论基础是：资产的价值可以通过资产经济寿命期间收到的净经济收益（现金流入减去现金流出）的现值来确定。这个概念在有的书上的描述很精彩。常常是这样陈述资产（无论是砖与灰浆，土地，设备或是公司的股份）都是在它们能够获利的公开市场上的价值，而这个价值的测定当与企业固有的风险联系在一起时就是资产的盈利能力。
「现值的概念」 在这里为读者提供的一些背景，读者可能不太熟悉，那就是“货币时间价值”的。概念是将来得到的一美元在今天的价值将比立即得到的一美元的价值低。为了解释这一点，我们从“知识产权许可与合资利益策略”中摘录如下一段话： 举例说：如果我们发明了一种办法，或者说一个设计，使你能在悠闲的散步的同时却能准确无误地把高尔夫球打进洞内。……我们已经仔细地保护了自己的设计并获得专利。让我们进一步假设：我们决定卖掉这个专利来开发此知识产权。我们已和两家高尔夫设备公司接触，他们均有兴趣。Zing高尔夫公司已付现金55万美元，Congar俱乐部公司已付30万美元，并准备在一年内再付30万。
如果两家都是付现金，这个选择是清楚的。但是C俱乐部作两次付款的延期使这个决定复杂化了。另外的5万美元肯定是有吸引力的。但我们必须考虑在第二次付款的所有不确定因素。C公司从现在起一年内是不是会跨台？不跨台，它是否有钱付这笔款？如果这个新设计并不能使每一个笨蛋高尔夫球手每球必中，C公司是否愿意接收这个高价？我们必须找到一种方法，使我们能在同一基础上对两种付款方式进行比较。
C和Z付款的方式的根本区别是什么呢？这个例子就提出了一个货币时间价值的。概念用“现值”来衡量，现金的现值是明显的。我们并不困难可以比较两种现金付款方式的现值。而当引入时间因素之后，问题就比较复杂了。一年后收到的30万的现在价值是多少。要计算这个结果，我们需要了解一些什么情况？我们在这里讲的第一点就是我们如何确信这笔款会全额付出和按时付出。如果我们确实感到买家有能力付款，那么我们可以作如下推断：
1.如果我们今天有了这30万而不是一年以后，我们可以把它投入我们货币市场基金，可以挣取4％，按此利率，30万将值31.2222万，这个运算是采用了一个基本数学公式。I＝PRT（利息等于本金乘以利率乘以时间）。为了直接计算将来值，公式可以转换为： 未来总值＝P（1＋RT）
2.看了其它方面，我们自问，我们必须向货币市场基金投入多少才能得到一年后的30万。答案是：28.8256万。这个计算是使用基本利息公式的另一种转换公式。 现值＝未来值÷（1＋RT）
3.所以，一年后收到了30万按4％的利率算则现值为28.8256万元。 如果我感到C俱乐部公司财务上可靠（作为我的货币市场基金的持股者）那末，我的分析就完成了。如果，在另一方面，我不能确信按时收到30万，或全部收到30万。我就会要为接收更大风险而要求更大的回报。在计算中的利率就是我们承受风险的一种度量。以15％利率计一年后收到30万的现值是25.8453万。如25％计则只有23.4241万。下面为各种情况预计销售作一个比数： 现值 Zing's付款＝55万现金。 550，000元 Cougar‘s付款＝ 30万现金 30万 30万 30万 4％ 15％ 25％ 30万一年后付 288256 258453 234241 合计 588256 558453 534241 Zing’s付款 550000 550000 550000 差别 38256 8453 －15759 有了以上计算，我们就可以看出：根据不同的信任水平对于C公司所付的一年后的30万可能是更好一些或者是更差一些。
为了计算我们需要什么呢？我们需要知道，延迟的付款量，拖到什么时候付？而且这个付款的风险是多少？
收益额；在上面的例子中，收益额就是清楚的（现收30万和一年后收的30万在现实社会中，议程中收益“量”这一部分是要费解得多。可以是由收到的付款组成，也可以是所承担的开支。
收益是什么时候收到。有时，收到的时间或责任是清楚的。（当事先安排的一个程序）但大部分情况，他们往往取决于其它文件…在现值计算中时间是一个非常重要的因素。在将来不同时间收到30万的现值是完全不同的。其变化如下：
1年 2年 3年 4年 4％ 288256 276972 245701 201230 10％ 258453 222659 142370 67564 25％ 234241 182896 87062 25266 如上所述，时间因素的作用也由于不同的利率而大大改变。在高利率时，价值贬损的加速度随着时间推迟而增加。现值的概念也可应用于任何形式的现金流量。以每月一次复利计算的15％利率，30万现值的付款程序可按以下： 12个月按月支付26743元 10万现金加上12个月按月支付17829元 11个月按月支付19332元加上1年后支付135649元
[取得收益的风险] 最困难的要素是风险的定量，以利率或折现率。此处，我们采用折现率这个术语，表明取得未来收益的现在价值是一个折扣的过程。求取得折现率的方法很多在这里不详细讨论了。然而，各种方法的实质就是寻求投资者在市场上进行不同形式投资时所需要的回报率。
举例说，对美国政府评判进行投资的投资者，接收的回报率是可能提交回报范围的最下限，一般为4％左右。而在此范围的另一端，投资者投资一个刚成立的高新技术企业的普通股可能要求的回报率为30％，40％或50％
（下）
[折现的现金流量例子]
这种技巧的典型描述便是买证券，如购买普通股的股份。 先作如下假定：
1.这种股票的今日市场价是每股45美元
2.公司目前每季度分红利每股0.56美元
3.公司盈利目前为每股3.75美元，并预计每年以8％比率增长。
4.我们预计持股3年。
在这种情况下，我们可以预计公司所分红利将每年增长8％。如果市场不出现异常，股价也将按此比率增长。如我们购买一股这种股票，交易将产生一系列正、负现金流量。首先，当我们从存款中拿出45美元时，出现了负的现金流。然后，每季度将有一系列正的现金流入，开始是0.56美元，然后逐步增加。最后，当我们在3年后，卖掉此股票时， 将会有一个56.69美元的正现金流（45美元按8％年复利增长三年后值）
如果所有这一切按计划进行。我们这种投资的回报率是多少呢？要算出这一点，我们需要采用不同的折现率计算正的或负的现金流的现值的总和。一直到其总和为零。有些人称这种计算为内部收益率（IRR）这是一个试算和修正的过程，最好让计算机或财经计算机去做。如果我输入这笔交易。如果其红利和未来股份也如所料，那么计算结果就是回报率。在以上的例子中，折现率是12.37％。作为一个投资者，我必须决定这个回报率是否与我能接受的投资风险相匹配。如果匹配，我就买这股票，如果比我要求的回报率还高，我更是要买，如果低，我等到股分回落，或寻求别人的投资。收益法三个基本要素是：
1.资产所能产生的收益额
2.设定的收益期限
3.设定的实现预计收益的风险。
这几个因素相互关联，可利用简单公式： V＝I÷R 此处 V＝属于资产的盈利的价值 I＝由所拥有资产推导出来的收益。等于现金流入与现金流出后的净值。 R＝资本化率，反映所有企业，经济和法规条件下风险和预期盈利的报酬率。
另一个例子是，如果，年收益为100美元，并无尽期地收下，而适当的资本化率是10％，然后，这笔收益的价值就是： ＄100÷10％＝1000美元
很显然这是一个最简单的例子，而且在现实生活中决不会发生。很少指望资产所有权能产生永久性的收益。所以，计算总是更复杂。一个合适的资本化率的确定出是更加复杂。因为企业资产的占用表明其挣取投资回报率的目的。收益法是这类财产价值的最佳反映手法。
有很多方法，分析家可以协助估计由于拥有资产所实现的收益额，并且估算适当的折现率（风险因素）。这在有关文献中有长篇讨论。至于预期的收益期限，我们可以再一次考虑三种形式的折旧。这是因为作为获得来源的资产可能遭受价值的贬损与盈利能力的贬损。他们能够产生的收益可能会按比例地下降，这种贬值也将成为用收益法计算的一部分。
收益法最适合于评估以下各类项目 1.合同 2.许可和特许协议 3.专利，商标和版权 4.特许经营权 5.证券 6.企业整体资产
收益法直接得出公平市场价值，不包括中间计算，如三种形式的评估折旧。
《市场法》 市场法是最直接最容易理解的评估方法。这种方法通过取得其它资产在市场上体现的未来收益的价值推出评估资产未来收益的现值。这种方法有两个条件： （1）必须有一个活跃的，公开的市场 （2）可比资产的交易案例。
居住的房地产市场是市场的好例子，因为居住的房地产市场通常存在这些条件。通常在给定区域这个市场存在一些活动。如买卖，咨询，交易价是公开的。当然，不是所有的民居资产都是类似的。但如有足够的活动，信息还是可以做出合理比较的。在最佳市场条件不存在的地方，采用这种方法包括更多的判断，那么就成为不太可靠的估价方法。正如我们要在第6章里讨论的一样，这种方法很少用来评估无形资产和知识产权，多半是因为缺乏下面的这些条件
「活跃的市场」 理想的情况是分析中有许多资产交易。一笔交易不能构成市场。例如有公开交易的普通股票，但一年中只有几股交易那么他们的交易价则比他们价值的度量要少得多。通用汽车公司的股票，每天交易数千股，除了活跃的市场条件之外其它条件都成立。
「公开的市场」 交易的情况必须公开或可揭示。普通股的交易价每分钟都是公开的。对其它类型的资产，要发现交易价变得越来越困难。即使是房地产，由于买家与卖家之间不公开的财务安排。使公布的价格也是雾中看花，很难估价或不可能估价。因为竞争的压力（激起）使得参与者高度保密。
「比较修正」 对于一个评估师而言。世界上最美的事莫过于可以发现一个与待评估资产极其相似的，就在街对面的，昨天刚进行交易的交易案例！ 不幸的是，这种好事在很多情况下不会发生。因此评估师也不会那末轻易地可以进行比较。房地产评估师们正在不断地努力克服资产存在各种各样差异的问题，他们必须对房产的地理位置、公用设施、大小形状进行必要的调整，然后再比较得出待评估资产的价值。对于房地产以外的其他资产，也可以进行类似的工作。
「时间修正」 有时候，比较的案例不是在近时进行交易的，那末就必须进行时间修正。以体现出价格随时间的变化。 由上所述，我们可以看到市场法由它的优点也有它的缺点。在信息资料比较全，比较案例比较多的情况下，市场法能够很好地评估出资产的价值
市场法最适合评估以下类别的资产： 1.房地产； 2.通用的机器设备； 3.车辆； 4.一般用途的计算机软件； 5.计算机硬件； 6.特许经营权。 市场法最不适合评估以下类别的资产： 1.专用的机器设备； 2.大部分无形资产和知识产权； 其他受到环境和条件限制的一些资产。
